律师观点分析

　　一、案例背景

　　原告A通过三资平台竞投中标被告B（股份经济合作联合社）名下厂房，2025年3月10日双方签订《厂房租赁合同》，约定租期自2025年3月1日至2029年8月31日。合同签订当日，原告A按约支付各类款项共计87121元（含风险保证金56430元、首月租金11286元、用电风险保证金10000元等），并接收厂房钥匙。

　　后原告A发现厂房存在通电问题及门口货车卸货影响使用等情况，与被告B协商终止合同，双方于2025年4月30日在合同文本上确认终止，但被告B仅退还10000元用电风险保证金，剩余款项拒不返还。为维护合法权益，原告A委托广东的信律师事务所李华金律师担任一审诉讼代理人，核心目标是突破被告B的违约抗辩，基于合同效力认定，追回风险保证金及合法利息。

　　二、核心争议焦点

　　案涉《厂房租赁合同》是否合法有效，被告B未取得建设工程规划许可证是否影响合同效力；

　　原告A支付的风险保证金、租金、管理费等款项是否应退还，被告B以“原告违约、已实际占用”为由拒退是否成立；

　　逾期退款利息的起算时间及计算标准是否应得到支持。

　　三、律师代理策略

　　1.深挖合同无效核心，奠定维权基础

　　李华金律师全面审查案件关键事实与证据，锁定核心突破点：

　　核查租赁物合法性：发现被告B出租的厂房未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，主张案涉《厂房租赁合同》应认定为无效；

　　明确无效法律后果：根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，被告B收取的风险保证金、用电风险保证金等应全额退还，为诉求提供坚实法律依据；

　　反驳“现状认可”抗辩：指出三资平台“资产以现状为准”的提示，仅针对租赁物物理瑕疵，不能免除被告B提供合法租赁物的法定义务，合同无效的根本原因是被告B违反法律强制性规定，而非原告A未实地查看。

　　2.区分款项性质，精准主张诉求

　　针对不同款项的性质与法律依据，李华金律师制定差异化主张策略：

　　优先争取保证金退还：风险保证金、用电风险保证金的性质是履约担保，因合同无效，担保条款亦无效，被告B无合法依据占有该款项，应全额退还（已退还的用电风险保证金予以扣除）；

　　理性对待其他费用：认可首月租金、管理费等是原告A实际占有厂房期间产生的费用，虽合同无效，但参照合同约定支付占用费符合法律规定，不再坚持该部分款项退还，聚焦核心诉求提高胜诉概率；

　　强化证据支撑：提交《厂房租赁合同》终止确认页、款项支付凭证、钥匙移交记录等，证明双方已协商终止合同、原告A已返还租赁物，被告B无理由拒退保证金。

　　3.合理主张逾期利息，弥补资金损失

　　针对逾期退款利息，李华金律师结合案件事实精准论证：

　　明确利息主张依据：被告B在合同终止后，无合法理由拖延退还保证金，给原告A造成资金占用损失，主张利息符合公平原则；

　　灵活确定起算时间：考虑到双方协商终止后存在款项核算周期，认可从案件立案之日（2025年7月30日）起算利息，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR标准计算，既合法合理，也易被法院采纳。

　　四、案件结果

　　佛山市禅城区人民法院经公开开庭审理，全面采纳李华金律师的核心代理意见，作出民事判决：

　　认定案涉《厂房租赁合同》因被告B未取得建设工程规划许可证而无效；

　　支持原告A的核心诉求，判令被告B退还风险保证金56430元；

　　支持逾期利息主张，以56430元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR标准，自2025年7月30日起计算至实际清偿之日止；

　　案件受理费639元由被告B负担。

　　原告A的核心权益得到充分维护，代理目标圆满实现。

　　五、案例启示

　　本案是租赁合同无效纠纷的典型成功案例，李华金律师的代理思路为同类案件提供重要参考：

　　租赁物合法性是租赁合同效力的核心，出租方未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效，承租方可依据合同无效主张退还保证金等款项；

　　三资平台“资产以现状为准”的提示不能豁免出租方的法定义务，租赁物合法性瑕疵不属于“已知及未知的瑕疵”，承租方无需承担该部分责任；

　　合同无效后，保证金类款项因无担保基础应予以退还，而实际占有期间产生的租金、管理费等，法院通常会参照合同约定支持出租方主张，维权时应聚焦核心诉求，避免不必要争议；

　　租赁合同签订前，承租方应核查租赁物的规划许可证、权属证明等核心文件，避免因合同无效陷入维权困境；若已发生纠纷，应及时委托律师锁定合同无效等关键突破点，高效维护自身权益。