关键字;房屋买卖合同 双倍返还定金
本文讲的是商品房二手买卖合同纠纷案,笔者代理买受人李某诉香港人翁某及其大陆配偶施某。
基本案情:
2016年2月26日李某同东莞市某房地产经纪服务有限公司签订一份《认购意向书》,双方约定由李某购买翁某名下位于东莞市大朗镇人和路某房产,双方约定了建筑面积、出售价格、税费、交易日期、交楼日期、付款方式等条款,认购书签署后 ,李某向经纪公司支付35000元定金。当日,施某与经纪公司签订一份《出售确定书》施某同意将前述房产出售,出售条件与李某购买条件一致,同时约定,被告应当在买房方签署《认购意向书》后7日内与李某签署《临时房屋买卖合同》否则,出卖方应当向李某双倍返还定金,签署确定书后,施某收取了第三人交付的35000元。随后,翁某得知市场波动,房价上涨,故拒绝与李某交易,2016年3月8日施某向经纪公司返还了35000元,表示楼价变动,拒绝交易,随后经纪公司向李某返还了35000元。
案涉签订合同背景:
1、 案涉房屋产权人登记在翁某一人名下,且登记时间为翁某与施某结婚登记之前,故可确认为翁某个人财产;
2、 交易时间正遇东莞房价有较大变化(房价上涨);
3、 买卖双方未直接签订买卖合同,均与中介方签订出售及认购协议,双方仅签署一份家私确认清单,出卖方仅只有施某签署。
4、 中介方没有翁某委托出场房产纸质材料。
笔者接案后,认为:本案中争议焦点是:施某签署的合同是否有效?施某有否有权代理翁某出售房产,其代理行为是否有效,违约后果是否由翁某、施某共同承担?
1、 关于案涉合同效力问题。先不看施某是否有代理权,可代理行为是否有效,根据最高人民法院关于买卖合同司法解释,出卖人以对标的物没有所有权或处分权主张合同无效的,人民法院不予支持。从法院司法解释可以看出:人民法院鼓励交易,不赞成一方当事人因无物权而随意签署合同而不承担任何法律责任。本案中,无论施某是否有代理权或房产处分权,其签署了出场意见书就应当承担相应的违约责任,施某个人不能因无权处分而不受任何约束。也就是如施某以无权处分为由抗辩,最终可证实其违约,进而将承担违约责任。
2、 施某有无处分权?笔者接案后,从纸质材料分析,没有任何证据可证明翁某有参与此案买卖行为,如果不进一步收集证据仅凭委托人提供的材料,可能难以追究翁某责任,而案涉房产为翁某个人财产,如不能追究翁某责任,则委托人将面临执行风险。
为进一步落实翁某责任,笔者建议委托人设法与翁某谈话录音,收集翁某委托中介方出卖房屋证据。委托人随后到翁某处录音谈话,谈话中翁某强调楼价变动故不出场房屋,同时认为委托中介卖房是上一年度事情。收集上述录音证据后,笔者认为录音内容可确认翁某有委托施某出卖房屋事宜,施某行为可视为家事代理,故可以同时追究翁某及施某违约责任。
本案经一审判决 ,人民法院支持委托人主张,判翁某及施某共同向委托人支付双倍定金差额35000元。
一审判决后,笔者认为:一审法官将认购书性质错误理解类似保险合同,一些格式条款并不是一定要说明才生效的,况且没有格式条款,李某也不能以不知土地年限为由随意解除认购书。
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