律师观点分析
原告因购房需求与被告置业公司于
2024 年 2 月 17 日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告以按揭贷款方式购买被告开发的商品房，支付首付款 174000
元，并缴纳房屋维修基金 12679 元、新产权费杂费 600 元；同日双方另签订停车位购买协议，原告支付车位款 39000
元。合同履行中，原告因银行审核认定其收入不稳定，拒绝发放按揭贷款，原告无法一次性支付剩余房款，遂诉至法院请求解除房屋及车位相关合同，要求被告返还已支付的全部款项。被告应诉后提起反诉，主张原告因自身原因无法办理贷款构成违约，请求解除房屋买卖合同并判令原告支付
86400 元逾期付款违约金。原告委托湖南心民律师事务所蔡方华律师作为诉讼代理人，参与本案本诉与反诉的全部诉讼程序。
蔡方华律师接受原告委托后，针对本案本诉与反诉交叉的复杂情况，迅速开展案件处理工作，凭借专业的法律分析和诉讼策略，为原告争取合法权益：
全面梳理案件事实，固定核心证据蔡方华律师首先与原告深度沟通，详细核实房屋、车位合同签订细节、款项支付凭证及贷款办理全过程，重点收集原告向银行申请贷款的沟通记录、银行拒绝放贷的录音等关键证据，同时梳理案涉两份合同的条款约定，明确合同解除的法定及约定事由，形成完整的证据链，为后续诉讼奠定事实基础。
精准研判争议焦点，制定双轨诉讼策略律师结合案件事实与相关法律规定，精准锁定本案两大核心争议焦点：一是案涉房屋买卖合同解除的责任归属及后果；二是车位购买协议是否应随房屋合同一并解除，以及被告反诉主张的违约金是否合理。针对本诉，律师主张贷款无法办理属于不可归责于双方的事由，合同应予以解除，被告需返还全部已付款项；针对反诉，律师提出被告主张的违约金过高，且原告无主观违约故意，应结合实际情况酌情调低，同时明确车位合同与房屋合同具有从属关系，房屋合同解除后车位合同已无履行必要。
出庭应诉据理力争，专业抗辩还原事实庭审中，被告辩称原告因自身原因无法办理贷款构成违约，应按房屋总价款
10%
支付违约金，且车位合同与房屋合同相互独立，不应一并解除。蔡方华律师当庭逐一出示证据，清晰阐述贷款无法办理的客观原因，主张案涉情形符合合同解除的法定条件；针对违约金问题，律师援引民法典关于违约金调整的规定，指出被告主张的违约金远超其实际损失；同时从合同目的角度，论证车位购买系基于房屋居住需求，房屋合同解除后车位合同履行已无意义，且车位协议存在权利限制条款，单独履行将造成资源浪费。律师的专业抗辩充分还原案件客观事实，得到法院充分关注。
衡阳市蒸湘区人民法院经审理，充分采纳了蔡方华律师的核心诉讼主张，对本案作出如下判决：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告于判决生效后十日内退还原告购房首付款
174000 元、房屋维修基金 12679 元、新产权费杂费 600 元；二、解除双方签订的停车位购买协议，被告退还原告车位款 39000
元（判决书中载明 40000 元为笔误）；三、原告向被告支付违约金 25000
元，大幅调低被告反诉主张的违约金金额；四、驳回被告的其他反诉请求。本案原告的核心诉讼请求全部得到支持，成功解除全部合同并追回已支付的房款、车位款及相关费用，仅需支付少量违约金，案件取得圆满胜诉结果。
本案为典型的商品房买卖合同纠纷，涉及本诉与反诉交叉、合同解除及违约金调整等多个法律问题，蔡方华律师结合案件审理结果及相关法律规定，提出如下专业观点：
按揭贷款无法办理时，合同解除的责任归属应区分情形认定根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，导致合同无法继续履行的，当事人可请求解除合同，出卖人应返还已收购房款。本案中，原告因银行客观审核原因无法获得贷款，并非自身故意违约，该情形属于不可归责于双方的事由，房屋买卖合同应予解除，出卖人需返还购房款及基于合同支付的维修基金、杂费等款项。
从属性质的合同应随主合同一并解除，符合合同目的原则车位购买协议与房屋买卖合同具有紧密的从属关系，原告购买车位的核心目的是为了配套居住房屋使用，房屋买卖合同解除后，原告已无使用车位的实际需求，且案涉车位协议约定了权利限制条款，单独履行将导致合同目的无法实现，故法院支持车位协议与房屋合同一并解除，出卖人返还车位款，该裁判结果符合民法典的合同目的原则。
违约金的认定应以实际损失为基础，过高的违约金可依法调整民法典规定违约金以填补实际损失为主、惩罚性为辅，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以适当减少。本案中，被告主张按房屋总价款
10% 支付违约金，但其未举证证明存在等额实际损失，且房屋收回后可另行出售，实际损失较小，故法院结合案件实际情况，将违约金大幅调低至
25000 元，充分体现了违约金的补偿性原则。
房屋买卖合同履行中，购房者应注意保留各类交易及沟通证据本案中，原告能够成功解除合同，关键在于保留了银行拒绝放贷的录音、款项支付凭证等核心证据。蔡方华律师提醒，购房者在签订房屋买卖合同及办理贷款过程中，应注意保留合同原件、转账记录、与开发商及银行的沟通记录等证据，若出现合同履行障碍，应及时委托专业律师，依据证据主张自身合法权益，避免因证据缺失导致损失。
