律师观点分析

原告苏X诉被告汪X、第三人武汉XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序再次公开开庭进行了审理。诉讼中，被告汪X提出反诉，本院予以准许合并审理，并追加汪XX为被告、XXX（以下简称XX银行）为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）苏X及其委托诉讼代理人张XX、周XX，被告（反诉原告）汪X的委托诉讼代理人李X，被告汪XX的委托诉讼代理人李X，第三人XX公司的委托诉讼代理人刘X到庭参加诉讼，第三人XX银行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏X向本院提出诉讼请求：1、依法判令汪X、汪XX继续履行《武汉市存量房买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同）所约定的交付房产及过户义务；2、依法判令告汪X、汪XX支付居间服务佣金25000元；3、本案诉讼费由汪X、汪XX承担。事实及理由：2016年3月12日，就武汉东湖新技术开发区关山大道332号保利时代XX×栋×层×室（以下简称：902室）的房屋，苏X与汪X签订了房屋买卖合同，约定房屋总价XXX元分两期支付，当日支付定金50000元，余款贷款支付；因该房屋未办理产权证，合同约定苏X承担办理产权证的费用。同日，苏X与汪X、XX公司签订了《居间服务合同》，约定由苏X向XX公司支付佣金25000元，任何一方违约则该佣金费由违约方承担。合同签订后当日，苏X依约支付定金50000元，佣金25000元，之后又向被告汪X支付办理产权证的费用19299.52元。此后汪X明确表示拒绝卖房。汪X与汪XX系夫妻关系，故起诉，提出上述请求。
汪X、被告汪XX辩称，1、因苏X未依约先行向汪X支付首期款，导致汪X未在约定期限内还款赎楼、注销抵押登记，汪X依法行使其先履行抗辩权及不安履行抗辩权，据此苏X已构成违约；2、鉴于苏X的违约行为，汪X已发出解除合同通知，本案诉争房屋买卖合同已解除，苏X应承担违约责任；3、因房屋买卖合同已解除，汪X向第三人XX公司支付的10000元交房保证金已没有担保意义，应由第三人XX公司返还给汪X；4、XX公司的意见不应被法庭采纳，理由为XX公司并非本案诉争合同的相对方，无权对本案诉争合同进行解释；XX公司在从事本案诉争合同的居间服务中，向我方出具的交房保证金收据的公章并非该公司的公章，XX公司在交易过程中利用其它法人的公章，有违诚实、信用；在庭前会议时，苏X与XX公司对合同履行情况陈述基本一致，我方认为双方有试图串通隐瞒苏X违约的事实。要求驳回苏X的诉讼请求。同时汪X提出反诉，请求：1、依法确认汪X向苏X发出的《解除合同通知》有效；2、判令解除汪X与苏X签订的存量房买卖合同，并由苏X按房屋成交价款的20％向汪X支付违约金255000元；3、本案反诉费由苏X承担。
针对汪X的反诉请求，苏X辩称，1、汪X应当就《解除合同通知》的发出时间、地点及其作出了解除合同的明确意思表示予以举证，举证不成承担不利后果；2、事实上汪X未向原告苏X发出书面解除通知，苏X通过第三人XX公司知晓其要求解除合同的意思表示，但这是单方解除，不能产生合同解除的法律效果；3、汪X要求解除合同不符合合同法规定的法定解除条件，我方一直严格履行合同，不存在违约。要求驳回汪X的反诉请求。
XX公司述称，我公司为双方提供房屋买卖居间服务，并签订了《居间服务合同》。买卖合同签订当日苏X向汪X交付定金50000元。该房屋在签订房屋买卖合同时尚未取得不动产证，在签订合同当日双方约定先办理房屋不动产证，再办理赎楼手续。2016年11月1日，汪X以担心自己无法再次购房为由告知我公司不予出售房屋给苏X。
XX银行未到庭参加诉讼，亦未发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
汪X与汪XX系夫妻关系。2014年5月18日，汪X与案外人武汉XX公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买本案诉争的902号房屋，并以该房屋为抵押，向XX银行办理了房屋按揭贷款。2015年12月31日，汪X办理了收房手续。
2016年3月12日，经XX公司中介，苏X、汪X签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定苏X以XXX元的价格购买汪X位于武汉东湖新技术开发区关山大道332号保利时代XX7栋9层02室房屋（合同编号：湖14013×××，建筑面积为91.78㎡）。合同约定的与本案相关的内容为：1、该房屋已经设定抵押、尚未办理房屋产权登记，该房屋已设定抵押，抵押权人为汪X，抵押登记日期为2014年5月18日，卖方（汪X，下同）应按以下方式赎楼：卖方应在签订本合同后150日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户；2、付款约定：第一部分房款为交易定金50000元，卖方应预留10000元在居间方作为交房保证金；第二部分房款为XXX元，应由买方（苏X，下同）在过户拿到收件单支付首期款320000元（不包含已支付的定金50000元），买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方。如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后3日内补足首期款；3、买卖双方应在此合同签订后180个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费、办理房产过户手续。买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；4、本次房屋买卖交易中产生的一切税费均由买方负担；5、合同备注条款约定：合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：（1）逾期付款责任：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；（2）因此房在银行尚有贷款未结清，经买卖双方友好协商，买方拿首期款协助卖方还款赎楼；（3）因该房屋为合同房，办新证费用由买方负担。
房屋买卖合同签订的当日，苏X向汪X支付了定金50000元，汪X向第三人XX公司支付了10000元交房保证金。同日，苏X、汪X、XX公司签订了《居间服务合同》，苏X向XX公司支付了25000元中介费。
2016年9月18日，苏X与汪X、汪XX共同前往房屋登记机关，汪X将902号房屋的权属从开发商登记至其自己名下，并领取了房屋的不动产权证书【权属证号：鄂（2016）武汉市东开不动产权第003×××号】。此次办证所需费用19299.52元由苏X支付。此后，汪X于2016年11月1日口头通知XX公司解除合同。XX公司随即告知苏X，汪X要求解除合同。2016年11月3日，苏X与汪X电话联系，汪X表示“因为家里老人要住，我可能卖不了”。2016年11月4日，XX公司向汪X发出《履约催促函》，要求汪X履行合同，但汪X坚持解除合同。为此，苏X向本院起诉。
庭审中，汪X出示一份已填写内容的《XX银行按揭贷款提前还款申请》，向本院陈述：1、苏X应按合同约定在签订合同后150日内（即2016年8月9日前）主动向被告汪X支付320000元首付款，以供被告汪X提前还贷、解除房屋抵押。上述义务应由苏X先行自觉履行，无须汪X通知；2、汪X已填写《XX银行按揭贷款提前还款申请》，但汪X担心苏X不能按期支付首付款，导致还贷申请提交后不能清偿贷款，故未向XX银行提交提前还贷申请；3、苏X未按期支付首付款，已构成根本违约，汪X有权解除合同。
对此，苏X陈述：1、汪X未向XX银行申请提前还贷，导致苏X不能协助其赎楼，且合同虽确定苏X以首期款协助汪X赎楼，但付款时间并未在合同中约定，故应以汪X通知为准，而不能仅以合同中约定的汪X申请赎楼的期限作为交付首期款的时间。苏X已准备好资金，只需汪X通知即可支付首付款，但汪X一直未通知苏X付款；2、苏X曾于2016年8月下旬主动通过XX公司向汪X表示愿意先付首付款320000元，希望汪X提前交付房屋以便装修，但汪X不同意上述请求。
XX公司陈述：1、合同备注条款中约定苏X应拿首期款320000元协助汪X还款赎楼，并不因此而排除汪X应首先向XX银行申请提前还贷的义务；2、苏X曾于2016年8月底通过我公司询问汪X是否可以先付320000元，方便其进房装修，汪X拒绝了上述建议。
由于双方对付款时间存在争议，本案经本院调解未果。
在本案审理过程中，苏X向本院申请对案涉房屋采取诉讼保全措施，并提供XXX元存款作为担保。本院于2016年11月17日查封案涉房屋，查封期限为3年。
本院认为，苏X与汪X签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同义务。
在合同履行过程中，汪X提出解约，关于解约效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，除非双方协商一致解约或者达到合同约定的解约条件，否则，具有上述法律规定的情形之一，汪X才可行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定为行使解除权的方式，其前提为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定。据此，在履约过程中，苏X的行为是否存在合同约定的解约情形或者具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解约情形，是本案争议的焦点。
针对双方对本案案涉合同履约过程中的争议，即苏X支付首付款的时间问题，首先，根据合同约定，汪X应在合同签订后150日内向XX银行申请提前还贷，并在XX银行批准提前还款的期限内及时还款，苏X应拿首付款320000元协助汪X赎楼。合同约定“过户拿到收件单支付首期款320000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方”，苏X支付首付款320000元的目的是协助汪X赎楼，而不是敦促汪X向XX银行申请提前还贷。汪X在合同已签订并收取苏X定金的情况下，向XX银行申请提前还贷，是推动合同后续履行的基础和前提，且该义务的履行不以苏X支付320000元首付款为条件。因此，汪X认为苏X应先行支付首付款，再由其向银行申请提前还贷的主张，缺乏合同依据。
其次，即使按汪X的意见，苏X应在签约后150日内支付首付款320000元，但2016年9月18日，已经超过合同约定支付首付款的时间（2017年8月9日前），汪X、汪XX仍未要求原告苏X支付首付款，也未提出解除合同，而是于当日与苏X一起办理案涉房屋的不动产权证书，并由苏X按合同约定承担了办证费用。该行为应视为双方愿意继续履行合同的意思表示，此后汪X以苏X未在150日内支付首付款为由认为苏X存在根本违约，继而要求解约，缺乏事实依据，不予支持。
汪X在合同签订后从未要求苏X支付首付款，汪X也未举证证实苏X不具备履约能力的相关证据，其以行使不安抗辩权要求合同解除权的主张，缺乏事实依据。
综合上述意见，苏X在履约过程中没有违约情形。汪X在履约过程中单方提出解约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，不发生法律效力。在本案诉讼中，汪X仍要求解约，但鉴于苏X在履约过程中没有违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，该请求不予支持。
对于苏X依据《居间服务合同》要求汪X返还居间服务佣金25000元的诉讼请求，不属于本案审理范围，当事人就居间服务合同产生的争议，可另行主张权利。
综上所述，苏X的诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、苏X、汪X于2016年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》继续履行；
二、苏X支付汪X剩余购房款XXX元，此款于本判决生效之日起三十日内由苏X向XXX偿还汪X与XXX签订的贷款合同所欠本息；余款为XXX元扣减贷款本息后的尾款，在贷款本息偿还完毕之日起十日内由苏X支付给汪X；
三、XXX收到贷款本息后十日内，XXX、汪X、汪XX协助苏X办理抵押权涂销手续，解除对武汉东湖新技术开发区关山大道332号保利时代XX×栋×层×室房屋的抵押；
四、汪X、汪XX于XXX解除房屋抵押手续办理完毕后十五日内协助苏X办理武汉东湖新技术开发区关山大道332号保利时代XX×栋×层×室房屋产权变更登记手续，将该房登记在苏X名下并将该房交付给苏X；
五、武汉XX公司于本判决生效之日起十日内返还汪X保证金10000元；
六、驳回苏X其他诉讼请求；
七、驳回汪X的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8250元，财产保全费5000元，共计13250元，由被告（反诉原告）汪X负担（此款原告苏X已支付，被告汪X于本判决生效之日起十日内支付给原告苏X）；反诉案件受理费2563元，由被告（反诉原告）汪X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：XXX。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。