2017年上半年始，宿迁的房价大幅上涨，由此引发的房屋买卖纠纷大量激增，从大数据看，本地房屋纠纷多以二手房纠纷为主，二手房买卖受政策影响明显且案件事实较为复杂，另外还涉及到房屋价格上涨，卖家违约等特殊现象。鉴于此，我们对这类纠纷进行归纳总结，为社会公众规避风险提供参考。

一、卖方存在的违约行为

1、拒绝履行房屋买卖合同

   双方已订立买卖合同，买受人已付清全部房款，但出卖人拒不交出房屋或拒不配合买受人办理产权转移登记手续；通过贷款支付购房余款的情形下，出卖人不配合办理银行贷款手续，致使买受人无法取得贷款。

2、拖延履行

   双方已订立买卖合同，买受人支付定金后，出卖人以房屋未办过户为由拖延或出卖人拒绝接受余款，并将房屋转卖。

3、制造履行障碍

   有的出卖人在房屋负有银行贷款并设定抵押的情况下，出卖人收到全部房款后，不偿还贷款，不注销抵押权。

     现实中卖方违约的具体情形很多，非常有隐蔽性，总结下来不外乎三点：1.违反法律规定2.违背双方合同约定3.违背诚实信用原则。在二手房买卖过程中，买方不仅要注意房东以上情形，还要选好中介，订立规范的合同，注意房屋产权问题等。

二、遇到卖方违约，买家怎么办？

   1、要求继续履行

     从已有判决案例来看，人民法院审理二手房买卖合同纠纷卖家拒绝或怠于履行合同，而卖家坚持要求继续履行的，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般判决双方继续履行合同。其中合同继续履行不存在现实困难主要是法院查封、抵押在先、一房二卖、产权共有、租赁以及其他无法过户的情形。除了以上现实障碍外，对买家而言，维权成本要考虑如漫长的诉讼和房价持续性上涨。

   2、要求赔偿损失

   由于房屋买卖金额较大，价格涨幅较快，守约方是否可以主张赔偿房屋差价损失？房屋差价是守约方的可得利益损失，是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，所以应该在赔偿范围之内。北京市和上海市的规定均予以支持。

    3、主张违约金

   买卖双方约定了违约金，可以主张违约金条款；没有约定的，可以主张对方的损害赔偿责任；约定的违约金不足补偿损失的，可以主张损害赔偿责任。

三、二手房买卖的几点建议

  1、合同约定要明确

   对于出售的房屋上还存在银行贷款的，买受人最好避免将提前还款的款项直接支付出卖人，还是一起到银行付到出卖人还贷账户，确保房屋抵押权已涤除。另外需要明确定金性质和违约责任。

  2、违约责任、赔偿损失与定金罚则

   出卖人违约，买受人也不坚持购买涉案房屋，买受人可依据双方合同约定主张违约金责任或定金双倍返还。约定的违约金、定金罚则不足以弥补实际损失的，可以主张赔偿责任。

   3、固定证据

   已经出现纠纷，守约方尽快固定证据。收集微信往来，语音通话、中介人员证明等可以证实出卖人违约的材料，及时向人民法院起诉；另外通过向法院申请诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益。