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开发商破产后,购房人已付全款但未交钥匙未过户的房子,是否属于破产财产?

作者:李政律师时间:2022年05月16日分类:法律常识浏览:991次举报


 来源: 法客帝国;作者:唐青林、李舒、张德荣




裁判要旨


在商品房买卖合同的法律关系中,购房者选定一套房屋后,该房屋对于购房者而言就是特定物。而在特定物买卖中,虽尚未转移占有,但购房人已完全支付对价的商品房不属于破产财产。




案情简介

一、2012年12月6日,东来公司、沃凯宏签订六套《商品房买卖合同》,约定沃凯宏向东来公司购买东来国际大厦六套商品房;
二、《商品房买卖合同》约定,东来公司应当在2013年12月30日前将商品房交付沃凯宏使用并将土地、房屋权属证书交付给沃凯宏,沃凯宏自行办理商品房转移登记。《商品房买卖合同》已向房地产管理中心登记备案,沃凯宏已付清全部购房款。
三、2013年12月18日,东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整,并获受理。
四、2014年9月19日,因东来公司管理人未按期提出重整计划草案,法院终止东来公司的重整程序,并宣告东来公司破产。该案进入破产清算阶段,管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作,拟定破产财产分配方案。
五、2015年7月7日,沃凯宏以其为全款购房人,所购商品房不应列为破产财产为由提起诉讼,要求继续履行《商品房买卖合同》,交付商品房。而东来公司则认为,涉案房产不属于破产财产。
六、本案经镇海区人民法院一审、宁波中院二审,最终判定涉案房屋不属于破产财产。



裁判要点


已支付全款的房子不属于破产财产,购房人有权要求继续交房。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定:“下列财产不属于破产财产:……(五)特定物买卖中,尚未转移占有,但相对人已经完全支付对价的特定物。” 商品房买卖属于特定物买卖,涉案商品房虽未办理产权证,但沃凯宏已支付全部购房款,应不属于东来公司的破产财产。《破产法》第十八条只规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行。而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同,管理人无权作出选择。购房人已经履行完毕全部的合同义务,即付款义务。管理人没有进行另行处理的权利,即没有权利将这些特定物作为破产财产。




相关法律规定

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

第七十一条 下列财产不属于破产财产:
(一)债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;
(二)抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;
(三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;
(四)依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;
(五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;
(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;
(七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;
(八)所有权专属于国家且不得转让的财产;
(九)破产企业工会所有的财产。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(二)》
第二条 下列财产不应认定为债务人财产:
(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;
(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;
(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;
(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。



法院判决


本院认为:《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释(二)第二条并不相抵触,该条第(五)项与第(六)项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》,并无不当。本案东来公司与沃凯宏之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中,购房者选定一套房屋后,该房屋对于购房者而言就是特定物。本案沃凯宏作为购房者已选定房屋,并全额支付价款,涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第(五)项规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。



案件来源


宁波市中级人民法院,沃凯宏与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[(2016)浙02民终63号]



延伸阅读


商品房买卖属特定物买卖,购房人支付全款后,即使该商品房未过户,也不属于破产财产。
案例1:宁波市中级人民法院,宁波台达紧固件有限公司与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[(2016)浙02民终69号]认为,《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释(二)第二条并不相抵触,该条第(五)项与第(六)项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》,并无不当。本案东来公司与台达公司之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中,购房者选定一套房屋后,该房屋对于购房者而言就是特定物。本案台达公司作为购房者已选定房屋,并全额支付价款,涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第(五)项规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。

案例2:宁波市中级人民法院,宁波市镇海区深蓝文具制造有限公司与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[(2016)浙02民终73号]认为,《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释(二)第二条并不相抵触,该条第(五)项与第(六)项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》,并无不当。本案东来公司与深蓝公司之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中,购房者选定一套房屋后,该房屋对于购房者而言就是特定物。本案深蓝公司作为购房者已选定房屋,并全额支付价款,涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第(五)项规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。


李政律师,系广东正派律师事务所创办人,主任律师,从事法律工作十多年,执业以来成功代理多起各类重大疑难复杂案件,积累了丰富... 查看详细 >>
  • 执业地区:广东-广州
  • 执业单位:广东正派律师事务所
  • 律师职务:主任律师
  • 执业证号:1440120********06
  • 擅长领域:刑事辩护、婚姻家庭、合同纠纷、交通事故、房产纠纷