律师观点分析
原告泉州市XX公司与被告赵XX、陈XX物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市XX公司（以下简称XX公司）的委托诉讼代理人盛XX，被告赵XX、陈XX的委托诉讼代理人曾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交纳自2014年3月1日起2018年6月30日止未交纳的物业管理服务费33776.6元。2、判令被告立即向原告支付逾期滞纳金18189.39元（暂计自2014年3月11日起至2018年6月30日止，每日的逾期滞纳金以应交物业管理费为基数，按年利率24%计算，详见附件清单）。3、本案诉讼费由被告承担。理由：原告是依法成立的物业管理企业，具有相应的资质，可以依法提供物业管理服务。自2014年2月起，原告受泉州市丰泽区千亿山庄别墅区业主委员会委托开始为泉州市丰泽区千亿山庄别墅区提供物业管理服务至今，双方分别于2014年6月25日与2017年12月15日签订了《物业管理服务合同》及《千亿山庄别墅区物业服务合同》。依照前述合同约定，原告为别墅区提供物业服务，有权按合同约定的标准向业主收取物业服务费及逾期滞纳金。被告系千亿山庄别墅区XXX11排5号的业主，该别墅系联排别墅，建筑面积为219.82平方米，按《物业管理服务合同》约定的收费标准联排别墅按2.5元/平方米/月计算物业费，车库按100元/月计算物业费，被告每月应当交纳的物业管理服务费为649.55元。但被告自2014年3月1日起拒绝交纳物业管理费。经原告多次催交，被告仍不按约交纳物业费的行为已构成了严重违约，依照前述《物业管理服务合同》第十八条之规定，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3%向原告支付滞纳金。为维护XX公司的权益，特向法院起诉，请求判如所请。
赵XX、陈XX辩称：一、原告起诉要求支付2014年3月1日起至2015年9月30日期间的物业费已经过诉讼时效。二、原告提供的物业服务不到位：1、未尽到应有的财产安全保障义务、导致两被告居住的XXX11排5号被入室盗窃；2、小区违建现象严重；3、小区景观被严重破坏，故被告不存在主观恶意逾期缴纳物业费。退一步说，即使存在逾期缴纳物业费，原告主张的滞纳金标准过高，应当按照银行同期存款利率来计算。三、原告主张2017年6月15日至2017年12月31日期间的滞纳金没有依据。四、被告每月多缴纳的底层车库服务费100元应在尚应缴纳的物业服务费予以扣除，并且原告以后不得再向其收取每月100元的服务费。综上，被告尚欠的物业费仅为18135.15元，因原告对被告房屋遭受入室盗窃应承担一定责任。故对被告尚欠的物业费应按七折计算。
本院经审理认定事实如下：两被告系千亿山庄别墅区二期（XXX）联排11排05号的业主，房屋产权面积222.72平方米。XX公司与泉州市丰泽区千亿山庄别墅区业主委员会分别于2014年6月25日与2017年12月15日签订了《物业管理服务合同》及《千亿山庄别墅区物业服务合同》，约定XX公司为坐落于泉州市丰泽区北XX的泉州市XX提供物业服务。其中，《物业管理服务合同》约定：合同期限三年，自2014年6月15至2017年6月14日；物业服务费按照实用建筑面积收取，物业服务费标准为联排别墅住宅每月每平方米2.5元，底层车库每月100元，每三个月交纳一次，每次交纳费用时间为每三个月第一月的十号之前；业主违反合同约定，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3%支付滞纳金。《千亿山庄别墅区物业服务合同》约定：物业服务期限自2017年12月15日至2022年3月16日终止；物业服务费按照建筑面积计算，物业服务费标准为XXX联排及双拼别墅每月每平方米2.5元，无纳入产权证面积的底层车库每月100元；业主违反合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务资金的，应当按照应缴物业服务资金的6‰/天标准支付违约金。两被告自2014年3月1日起未缴纳物业费，XX公司于2018年1月22日以发律师函方式向两被告催收2014年3月1日起至2017年12月31日的物业费。
本院认为，泉州市丰泽区千亿山庄别墅区业主委员会与XX公司签订的《物业管理服务合同》及《千亿山庄别墅区物业服务合同》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述两份合同的效力予以认定。该两份合同对千亿山庄别墅区全体业主均具有约束力，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告对原告自2014年2月起为其所在千亿山庄别墅区提供物业服务及其所有的二期（XXX）联排11排05号住宅每月每平方米物业费为2.5元不持异议。本案的争议焦点为：一、XX公司主张2014年3月1日起至2015年9月30日期间的物业费及滞纳金是否超过诉讼时效。二、两被告的底层车库是否应当缴纳物业费？其逾期缴纳物业费是否应当支付滞纳金？
关于焦点一，两被告未按物业服务合同约定向XX公司支付2014年3月1日至2015年9月30日期间的物业费，XX公司享有要求其支付欠付的物业费并按合同约定支付滞纳金的债权请求权，但该债权请求权应受诉讼时效的限制。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，及第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”，在两被告未依约支付物业费时，XX公司应当知道其权利受到侵害，故该部分的诉讼时效应为从欠款之日起算的两年。至XX公司2018年1月22日向两被告以发律师函方式主张权利已超过两年，应承担诉讼时效期间已过的法律后果。
关于焦点二，《物业管理服务合同》及《千亿山庄别墅区物业服务合同》均约定，业主未纳入产权证面积的底层车库每月按100元缴纳物业费，两被告应按合同约定缴纳其底层车库相应的物业费。两被告抗辩XX公司提供的物业服务不到位，使其遭受入室盗窃，其有理由不缴纳物业费，并提供了报警回执及询问笔录、照片、微信群聊天记录截图予以证实。XX公司对被告提供的证据不予认可，认为无法证明其未物业服务不到位。本院认为，两被告提供的证据不足以证明XX公司提供的物业服务存在重大瑕疵，也无法证明其财产遭受损失，即使物业公司的服务管理存在瑕疵，业主可以要求物业公司采取补救措施，或者通过业主委员会责令物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。故两被告未按期交纳物业费应当依照物业合同的规定缴纳物业费并支付相应的滞纳金。
综上，XX公司为泉州市XX提供了物业服务，两被告作为该小区的业主，应当按照《物业管理服务合同》及《千亿山庄别墅区物业服务合同》的约定缴纳其住宅及车库的物业费。两被告的房屋产权面积222.72平方米，XX公司自愿按219.82平方米请求，系对自己权利的处分，故两被告每月应缴纳的物业费为219.82*2.5+100=649.55元。两被告抗辩2014年3月1日至2015年9月30日超过诉讼时效，本院予以采纳。对于2017年6月14日之前逾期缴纳物业费的滞纳金，《物业管理服务合同》中第十八条第7款约定从逾期之日起未每天按应交物业管理服务费的3%支付滞纳金，现XX公司自愿调整为按年利率24%计算低于合同约定的标准，系对自己权利的处分，且该标准不违反法律规定，本院予以照准。因2017年6月15日至2017年12月14日期间未签订书面物业服务合同，故XX公司对该期间的逾期缴纳物业费的滞纳金，本院不予支持。2017年12月15日至2018年6月30日逾期缴纳物业费的滞纳金，因《千亿山庄别墅区物业服务合同》未约定业主缴纳物业费的期限，故对该期间的滞纳金，本院不予支持。综上，两被告应当支付XX公司自2015年10月1日至2018年6月30日共33个月的物业费，每月按649.55元，尚需支付649.55元*33个月=21435.15元，并支付自2015年10月11日起至2017年6月14日期间逾期缴纳物业费的滞纳金，按年利率24%的标准，以每月649.55元为基数。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告赵XX、陈XX应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市XX公司物业费21435.15元；
二、被告赵XX、陈XX应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市XX公司自2015年10月11日起至2017年6月14日期间逾期缴纳物业费的滞纳金，自2015年10月11日起至2018年6月30日止，以每月实际拖欠的物业费为本金，以年利率24%为标准按月分段累加计算；
三、驳回原告泉州市XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，减半收取550元，由原告泉州市XX公司负担200元，被告赵XX、陈XX负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
