买卖合同纠纷二审获改判！

律师观点分析

上诉人（原审原告）：余X

委托诉讼代理人：王XX，河南XX律师。

被上诉人（原审被告）：宋X

被上诉人（原审被告）：驻马店市XX房地产营销策划有限公司

余X上诉请求：1、其与宋X签订房屋买卖合同，房屋价款为500000元，其依约交付了10000元定金，但后来宋X明确表示不再将房屋卖给其，并将诉争的房屋以650000元的价格对外出售，根据合同约定，在宋X根本违约，宋X应当向其支付100000元违约金，从宋X毁约时及毁约后房价急速上涨情况，以及宋X将500000元的房价提高到650000元在网上出售情况，100000元的违约金并未超过实际损失的30%，且宋X主张违约金过高，也没有提供证据证明违约金超过实际损失的30%，在此情况下，一审判决宋X支付违约金（以10000元为基数，自2017年5月27日起至10000元定金返还完毕之日止，按月利率2％计付）；2、其在一审起诉时，请求判令宋X承担驻马店市XX房XX划有限公司的全部佣金，一审法院遗漏了该项诉讼请求。综上，请求二审法院予以改判。

宋X答辩称；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

XX公司辩称：房屋买卖合同对违约责任约定的很明确，应当按照合同约定承担违约责任，并请求判决支付其佣金。

本院二审期间，余X提交了“天中快讯”房价信息两份，证明2017年5月份、6月份诉争房屋所在小区的房价为每平方米4300元、10月份的房价为每平方米5700元，用以证明因宋X违约给其造成的损失超过150000元，而双方约定的违约金为100000元，不违反法律的强制性规定，故其上诉请求应得到支持。宋X质证称，该房价信息不是官方发布，真实性无法确定，且不是房屋成交价，不应采信。本院认为，从余X提交的房价信息来看，2017年5月份诉争房屋所在小区的房价为每平方米4300元，而余X与宋X的房屋买卖合同签订时间亦为2017年5月份，诉争房屋面积为117.2平方米，双方签订的合同价格为500000元，即每平方米为4266.21元，与“天中快讯”发布的房价基本接近，即具有客观性，且与本案具有关联性，故对余X提交了“天中快讯”房价信息予以采信。此外，本院对一审审理查明的事实予以确认。现对二审期间双方当事人争议的焦点问题评判如下：

1、一审判决是否遗漏余X的诉讼请求。

经查，余X提出其在一审起诉时，请求判令宋X承担XX公司的全部佣金，一审判决对此未作处理，遗漏其诉讼请求。但从一审判决来看，一审判决XX公司返还余X所缴纳的10000元定金，房屋买卖合同亦约定上述10000元定金中包含佣金，即一审判决并未让余X承担XX公司的佣金，此外，因佣金的请求权归XX公司，是否向宋X主张由XX公司自主决定，与余X无关。故余X的此项上诉请求不能成立，不予支持。

2、一审判决减少违约金数额是否正确。

经查，自愿原则是民法的重要基本原则，在不违反强行法的情况下，当事人之间所签订的合同合法有效，应严格遵守。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，以可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，余X与宋X在房屋买卖合同中约定，如违约，违约方赔偿对方相当于房价（500000元）20%的违约金，即100000元。因合同签订后，宋X明确表示不再将诉争房屋卖给余X，余X认为因房价快速上涨，宋X单方违约，给自己造成损失，故向一审法院起诉，请求宋X按照合同约定支付违约金100000元，并提供了宋X违约后又将诉争房屋以650000元的价格在网上出售的证据，余X已经履行了自己的举证责任。虽然宋X提出约定的违约金过高，但其未提供证据证明约定的违约金超过造成损失的30%，故其应当承担举证不能的不利后果。在此情况下，宋X作为违约方应当按照约定向守约方余X支付100000元违约金。综上，一审法院对违约金数额进行调整缺少事实依据和法律依据，判决错误，应予纠正。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

一、维持驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初7526号民事判决第一、二项；

二、撤销驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初7526号民事判决第三、四项；

三、被上诉人宋X于本判决生效之日起十日内支付上诉人余X违约金100000元；