名为买卖实为赠与，法院如何判决？

律师观点分析

引言

民商事活动中，经常有当事人签订的合同名不符实，如名为委托理财合同实为借贷合同，名为买卖合同实为让与担保合同等。因当事人签订的合同名不符实，在双方因合同履行纠纷成讼时，如何认定合同的性质及效力，是法院审理的焦点、难点，笔者试以参与代理的一起名为房屋买卖实为赠与的合同纠纷案，予以解读。

基本案情

张某、李某是张某某的祖父、祖母。张某、李某于2021年2月30日与张某某签订了《不动产买卖合同》，约定：张某、李某将其所有的房屋（市场价约60万元）出售给张某某，售价为21万元，张某某在2021年2月30日前一次性付清房款，2021年2月30日前双方办理不动产登记转移手续，张某、李某在2021年2月30日前交付房屋。合同签订当日，张某、李某将房屋所有权登记至张某某名下，并交付给张某某，张某某一直未支付房款。2022年10月，张某、李某以张某某未按约定支付房款为由，向某人民法院提起诉讼（被告为张某某）。笔者作为被告的委托诉讼代理人参与了诉讼。

原告诉讼请求

解除原被告签订的《不动产买卖合同》，被告配合原告将房屋所有权变更至原告名下。

被告抗辩意见

原被告签订的《不动产买卖合同》名为房屋买卖，实为房屋赠与。双方为了避税，在办理房屋所有权转移手续时，隐瞒了双方的真实意思（房屋赠与），通过虚假的意思表示（房屋买卖）的形式办理。该《不动产买卖合同》系无效合同，不存在合同解除的前提条件。房屋赠与行为合法有效，且已履行完毕，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

法院判决

某人民法院综合本案的证据，认为案涉房屋名为买卖、实为赠与，原告以双方存在房屋买卖合同关系为由，提出的诉请，无事实与法律依据，据此驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，二审法院驳回上诉、维持原判。

律师解读

一、本案的争议焦点为：当事人之间是房屋买卖合同关系还是房屋赠与合同关系。而当事人的真实意思表示是判断双方存在的真实法律关系的依据。

《民法典》第六章第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”

《民法典》第四百六十四条规定：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”

很显然合同行为是典型的民事法律行为，当事人通过协商而达成一致的真实意思表示是决定合同性质的核心要素。

被告申请出庭作证的证人（代理房屋过户的房屋中介人员）证实：原告拟将房屋赠与被告，原被告为了避税，委托其代为办理房屋过户手续，其建议按房屋买卖形式办理，《不动产买卖合同》由其提供，合同内容（包括房价21万）不是原被告协商确定的，是其根据避税需要填写的。

一审法院根据上述证人证言，综合其他事实（原被告为祖孙关系、被告未付房款，被告未付分文房款，房屋当日过户等）认定双方的真实意思是原告将房屋赠与给被告，双方不存在房屋买卖合同关系，显然是正确的。

二、双方签订的《不动产买卖合同》系无效合同，不存在解除合同的前提条件（合同有效）。

《民法典》合同编虽未对合同无效的情形作具体规定，但因合同行为是典型的民事法律行为，为此，《民法典》第五百零八条规定：“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章（民事法律行为）的有关规定。”

而《民法典》第一编第六章第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”

据此，本案中，原被告以虚假的意思表示（房屋买卖）签订的《不动产买卖合同》系无效合同，自不待言。因合同无效，原告解除合同的诉请显然不成立。

三、虽然双方签订的《不动产买卖合同》无效，但原告主张返还房屋的诉讼请求也不成立。

通常而言，合同无效，当事人一方取得的财产应当返还给另一方。但本案原告主张被告返还房屋的诉讼请求不成立。

原告的请求权基础是合法有效的《不动产买卖合同》，原告主张返还房屋的请求有赖于合同解除，在《不动产买卖合同》无效的情况下，原告主张解除合同不成立，据此原告要求返还房屋的请求不成立。

另，《民法典》第一编第六章第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

本案中，双方隐藏的民事法律行为是房屋赠与行为，因房屋赠与行为是双方的真实意思，合法有效，且房屋已过户至被告名下，原告要求返还，显然不成立。

作者

何青松，法学学士、安徽景旺律师事务所律师、合伙人，刑事专业律师、建筑房地产专业律师，铜陵仲裁委员会仲裁员、铜陵市劳动人事仲裁委员会仲裁员。

法条链接

《民法典》第一编第六章第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

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