近日，有朋友咨询，称开发商虽然按照约定时间交房，但交房时没有提供竣工验收的证明，只有住宅使用说明书和住宅质量保证书，不知道是否达到了交房要求。

一、 关于交房要求，我国《建筑法》有一个强制性的标准。

即“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，这是法律强制性规定的最低交房标准，开发商如果违反这个标准，其交房视为无效交付，购房者可以拒绝收房。

这里的竣工验收，通常是指“五大主体”即“建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位”出具的验收合格的意见。

二、除此之外，《商品房买卖合同》还允许买卖双方对交房条件作出更高要求的约定。

比如，有些交房条件约定“该商品房建设工程验收合格并依法向有关部门备案”，这其实就需要开发商同时具备两个条件才能交房，即：验收合格+取得竣工验收备案表。

根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的要求，建设工程备案应当由开发商提交工程竣工验收备案表，备案机关（通常是当地住建局）收到开发商报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫，备案表上加盖了当住建局的备案印章，即视为备案完成。

只要开发商交付的房屋不具备法律规定的强制性条件，或者不具备《商品房买卖合同》约定的交房条件，购房者就可以拒收房屋。此时，视为开发商未能按期交房，可向开发商主张违约责任。

三、如果房屋不具备交付条件，购房者切勿擅自收房，以免丧失维权的机会。

当房屋未竣工时，购房者收房，仍然是无效交付，因为这属于法律强制性的要求，不允许更改。

当房屋已经竣工，但未达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件时，如果购房者接收了房屋，法院往往认为是开发商与购房者就交付条件达成新的合意，此时购房者再反悔，以房屋不符合交房条件为由而主张违约赔偿，很难得到法院的支持。

四、开发商有验收证明或虽然达到了约定的交房条件，但未提供“两书”，是否可以拒收房屋？

尽管住建部的文件要求住宅工程还应同时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但该要求并不属于法律的强制性要求。因此，开发商虽未提供“两书”，但只要具备交房条件，购房者应当接受房屋，拒收房屋行为是无效的。至于开发商未提供“两书”的行为，可以向当地住建部门投诉反映，要求给予其行政处罚。

五、开发商应当在房屋竣工验收之日起15天内进行备案，逾期可以被罚款。

按照住建部的规定，工程竣工验收合格之日起15日内，应当向当地住建部门备案，逾期未备案的，由备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。（如开发商不及时备案且蛮横不讲理，可向当地住建部门投诉，要求对开发商作出处罚）