律师观点分析

2020年6月，常X（买方）通过某中介公司购买魏X（卖方）的房屋一套，双方签订了购房合同，并向通过中介公司向魏X支付定金1万元，用于履行合同的担保。双方约定付款方式为首付款+贷款的方式，其中首付款不少于15万元用于房屋解押，最终的贷款金额及贷款年限以相关部门的即时政策为准，若贷款额度发生变化，首付房款多退少补。

合同签订后不久，轮到魏X（卖方）解押房子时，魏X觉得房子首付款只有15万，低于合同总价格（108万）的30%，而且要配合做“高评高贷”魏X觉得这种做法不合法，认为合同是无效的，因此拒绝了继续履行合同。

协商无果，常X（买方）委托本律师起诉至法院，经法院判决认定，魏X（卖方）的行为构成违约，双方合同并未约定“高评高贷”，其所辩称的“高评高贷”也不是导致双方合同无效的因素，故判决魏X承担相应的违约责任。

律师点评：本案中争议的地方在于“高评高贷”是否会导致合同无效？首付款不能低于总房款的30%，是房屋交易监管部门针对贷款用户所要求的首付款比例，但如果首付款低于该比例，并不会导致合同无效。根本原因在于，监管部门的要求往往是政策性的文件，会随着市场情况发生变动，比如存在首付20%、30%、60%等多种比例，这些文件从法律性质上来讲，并不属于全国人大制定的法律，也不属于国务院制定的法规，并不能引起合同无效的法律后果。

同理，日常买房时碰到的“零首付”“首付分期”“首付贷”等情况，虽然违反了政策监管要求，但买方与开发商所签订的购房合同仍然是有效的。一些购房者贪图开发商的优惠政策，首付分期买房，一旦自己违约无力付款时，便想以开发商“首付分期”为借口主张合同无效，这个方法是行不通的。

本律师建议：在房屋买卖的过程中，作为买方来讲，一定要事先了解交易的各种税费，确定自己的支付能力，避免签了合同而中途无力履行，进而产生违约责任。而作为卖方，最好是针对首付款的比例及金额约定具体明确，以及搞清楚自己的房屋税费情况，避免在交易过程中出现意料之外的情况而影响交易的进行。在打算终止合同履行时，最好能够咨询专业的律师，避免盲目终止合同而承担违约责任。总而言之，合同约定的内容很重要。