律师观点分析

河南某粮库将其房屋出租给河南某置业公司用于经营酒店，并约定该置业公司不得擅自将整座租赁物及附属设施转租、转让、转借。后来，因河南某置业公司欠交租金，被河南某粮库诉至法院，法院判决河南某置业公司支付租金，因该公司未履行生效判决确定的义务，河南某粮库申请法院强制执行。执行过程中，法院拘留了河南某置业公司的法定代表人朱某某，经协商，河南某粮库与河南某置业公司达成和解，河南某置业公司将该笔债务转让给郑州市某咖啡店，同时房屋交由郑州市某咖啡店经营，河南某置业公司法定代表人朱某某对该笔债务承担担保责任。后来，在房屋交接过程中，河南某粮库发现在朱某某已经将房屋另行出租给刘某某，并收取了刘某某一年的租金，且刘某某已经对房屋装修并以郑州某酒店管理公司名义经营酒店，拒不交出房屋。无奈之下，河南某粮库将刘某某、郑州某酒店管理公司诉至法院，要求判令返还房屋，赔偿损失。案件经过一审、二审，法院均判决要求刘某某、郑州某酒店管理公司赔偿河南某粮库的损失。

本案属于典型的民事侵权纠纷，即无权占有他人的房屋，权利人有权要求要求无权占有人返还，同时，无权占有他人房屋给权利人造成损失的，权利人有权要求无权占有人进行赔偿。关于损失的赔偿，《侵权责任法》 第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因此，一审法院按照朱某某与刘某某租赁协议中约定的租金来计算某粮库的损失，符合法律规定。

房屋租赁比较容易产生纠纷，尤其是从二房东手中租赁房屋。需要注意两点：第一、大房东是否同意或授权二房东对房屋进行转租；第二点、承租的房屋在租赁前是否存在司法查封或者抵押的情况。如果大房东不同意二房东转租或者二房东私下转租而未告诉大房东，则大房东知道转租情况后，可能会立即收回房屋，此时，承租人将陷入尴尬的境地，无权对抗大房东，只能要去二房东承担违约或赔偿责任。而如果承租前房屋上存在司法查封或者抵押，则该房屋的权利状态不稳定，可能因涉及债务纠纷而被强制腾房，也可能被抵押权人行使权利而是承租人无法正常使用房屋。因此，签订租赁期限较长的房屋租赁合同时，一定要弄清楚房屋的出租人是否有权出租房屋以及房屋的权利限制情况。