房屋买卖合同纠纷判决

律师观点分析

原告薛XX（以下简称原告）与被告焦作XX公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人褚XX，被告的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

薛XX向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方之间的商品房买卖合同法律关系；2.依法判令被告返还原告已经缴纳的购房款XXX元及利息，利息应计算至实际清偿之日止（利息以XXX元为基数，按照资金占用期间年利率6％，自2018年10月1日暂计算至2023年2月28日为700041.67元；以206965元为基数，按照资金占用期间年利率6％，自2020年6月30日暂计算至2023年2月28日为33114.4元；以367936元为基数的利息暂不计算，以上利息共计733156.07元)；3.依法判令被告向原告赔偿300000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月9日在被告处订购2号楼12、13、14号商铺三间，商铺面积459.92平方米，房屋总价款为XXX元，原告将被告所要求的XXX元已经全部支付给被告，被告向原告出具收据。原告购买后，被告租用原告房屋作为售楼处，被告承诺以租金折抵剩余房款。截至2020年6月30日已经折抵房租206965元，2020年7月至今又抵房款367936元，故原告向被告缴纳的房款已经达到XXX元。原、被告双方之间已经形成商品房买卖合同关系。但是多年一直未办理网签手续，没有签订正式的商品房买卖合同。后经了解，发现被告在该房屋出售给原告之前，已经处在抵押中，且该房产于2023年2月已经被法院挂网拍卖。被告故意隐瞒房屋已经处在抵押之中的事实，该行为已经构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，被告应当承担相关法律责任。故依法起诉至法院，望法院依法公正判决。

焦作XX公司辩称，1.商品房买卖合同依照法律规定属于要式合同，必须以书面形式体现，故当前原、被告双方尚未形成买卖合同关系，仅就涉案房屋达成订购合意；2.原告主张的是合同法定解除，但本案并不存在法律规定的合同解除事由；3.原告所称所谓欺诈根本不成立，且法律规定的欺诈事由仅系撤销合同理由之一，而非法定的合同解除事由；4.原告主张的利息和赔偿无依据，本案的诉讼费也不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举证据：1.发票三份两页及收据六张；2.查询告知书一份两页。被告对原告所举上述证据真实性均未提出异议，经本院审查，原告所举上述证据均客观、真实，能够反映本案基本事实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：原、被告双方签订的商品房认购书三份三页。被告对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该认购书仅为原、被告双方对案涉房屋的认购达成合意，且根据认购书第一条约定原、被告双方需签订商品房买卖合同，原、被告双方的买卖合同关系才形成。

经审查，原告提交的该份证据能够证明原、被告双方对案涉三套房屋的位置、编号、建筑面积、价款等进行了确认，原、被告双方之间达成了案涉三套房屋买卖的合意，原、被告双方关于案涉三套房屋的商品房买卖合同关系成立，原告提交的该份证据与本案有关联性，本院予以采信；2.原告提交的证据：关于美郡项目销售遗留问题汇报一份两页。被告对该证据的三性均有异议，被告方不认可，认为该证据并未加盖被告公司的印章且最后落款也没有被告公司法人签字，若真如原告所说用租金冲抵房款的事实，原、被告双方应签订相关的书面协议。经审查，因原告提交的该份证据上未加盖被告公司印章，也没有被告公司法定代表人的签名确认，不能证明原、被告双方达成被告租赁使用原告购买的案涉三套房屋作为售楼部，并用租金冲抵原告剩余未付房款的约定，被告所提异议成立，对原告提交的该份证据，本院不予采信。

本院经审理认定事实如下：2018年3月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了三份《亿祥?美郡》商品房认购书，约定原告认购被告开发的位于焦作市人民路东段亿祥美郡2号楼12号、13号、14号商铺三套，商铺面积分别约为149.94平方米、168.57平方米、161.41平方米，合计479.92平方米，房屋价款分别为XXX元、XXX元、XXX元，房屋总价款为XXX元，正式合同选择的付款方式均为：一次性，定金也均为伍万元整等。后原告于2018年3月19日分别向被告支付了583000元、583000元和584000元购房款，于2018年6月30日向被告支付了300000元购房款，于2018年8月31日向被告支付了300000元购房款，于2018年9月30日向被告支付了300000元购房款，原告共计向被告支付了XXX元购房款。被告于2018年3月19日分别向原告开具583000元、583000元和584000元的收据各一份，又分别于2018年6月30日、2018年8月31日、2018年9月30日向原告开具300000元的收据各一份，并于2023年3月1日分别向原告开具883000元、883000元和884000元的发票各一份。被告至今未与原告签订书面商品房买卖合同，也未向原告交付案涉三套商铺，案涉三套商铺于2015年12月装修完成至今一直被被告作为营销中心使用。双方纠纷成诉。

另查明，原告所认购的案涉三套商铺，被告于2015年1月12日办理了在建工程抵押，抵押权人为焦作XX公司、焦作市XX公司，且案涉三套商铺于2017年1月9日起已被司法查封。另该房产已被焦作市中级人民法院挂网于2023年2月进行拍卖。被告在原告购买该商铺和交付房款时，隐瞒该事实未向原告告知。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案的主要争议焦点是原、被告之间是否形成了商品房买卖合同关系。本案中，原、被告双方虽未签订书面商品房买卖合同，但双方签订的三份《亿祥?美郡》商品房认购书中已对案涉三套商铺的房屋位置、编号、建筑面积、价款等进行了确认。原告亦按照双方的约定陆续交付了XXX元的房款，被告亦接受了原告交付的该房款，并向原告出具了相应的收据及发票，此时该XXX元房款的交付，应认定为基于双方之间的房屋买卖关系而为的交付，应当认定原、被告双方之间达成了房屋买卖的合意，故原、被告之间关于案涉三套房屋的商品房买卖合同关系成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”本案，被告隐瞒房屋已被抵押和查封的情况，致使双方未能签订书面商品房买卖合同。且案涉三套房屋已被挂网拍卖，原、被告之间关于房屋买卖的合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告之间关于案涉三套房屋的商品房买卖合同关系的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原告购买案涉房屋时，被告未将抵押和查封的事实告知原告，在原告向被告交付房款时，被告仍未将抵押和查封的事实告知原告，属于故意隐瞒行为，故对原告要求被告返还购房款XXX元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，对原告要求被告返还购房款的超出部分，无事实及法律依据，本院不予支持；关于利息，鉴于被告未向原告实际交付案涉三套商铺，且案涉三套商铺于2015年12月装修完成至今一直被被告作为营销中心使用，因原告主张XXX元购房款资金占用期间的利息均自2018年10月1日起开始计算，符合法律规定，故资金占用期间的利息应分别自2018年10月1日起以XXX元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以XXX元为基数，按照中国人民银行同期授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项实际清偿完毕之日止为宜，原告主张的利息超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于被告承担赔偿责任的数额，综合考虑被告故意隐瞒所售房屋已经被抵押和查封的事实，且在收到房款后长期不解决相关问题，以及被告未向原告实际交付案涉三套商铺，案涉三套商铺于2015年12月装修完成至今一直被被告作为营销中心使用，鉴于被告的行为给原告造成了一定损失，本院酌定被告承担的赔偿数额为已付房款的10%即265000元（XXX元×10%）为宜，原告主张的赔偿责任超出部分，本院不予支持。

原告称，原、被告双方约定被告租用原告的案涉三套商铺作为售楼部使用，且被告承诺以租金冲抵剩余房款的主张。因原告提交的证据《关于美郡项目销售遗留问题汇报》上未加盖被告公司印章，也没有被告公司法定代表人的签名确认，原告不能证明原、被告双方达成被告租赁使用原告购买的案涉三套房屋作为售楼部，并用租金冲抵原告剩余未付房款的约定，原告也未提供有效证据证明其主张成立，故对原告的该项主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、解除原告薛XX与被告焦作XX公司之间关于位于焦作市人民路东段亿祥美郡2号楼12号、13号、14号商铺的商品房买卖合同关系；

二、被告焦作XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告薛XX购房款XXX元及利息（利息分别自2018年10月1日起以XXX元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以XXX元为基数，按照中国人民银行同期授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项实际清偿完毕之日止）；

三、被告焦作XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛XX265000元；

四、驳回原告薛XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40864元，减半收取20432元，由原告薛XX负担4272元，由被告焦作XX公司负担16160元；保全费5000元，由被告焦作XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。