褚文君律师
律师观点分析
关于房屋买卖合同纠纷民事判决书
原告：范xx，男，住xx。
委托诉讼代理人：褚文君，河南xx律师事务所律师。
被告：xx房产开发公司，住xx。
法定代表人：王xx，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王x，系该公司员工。
原告范xx（以下简称原告）与被告xx房产开发公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人褚文君，被告的委托诉讼代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范xx向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方之间的商品房买卖合同法律关系；2.依法判令被告返还原告已经缴纳的购房款500000元及利息，利息应计算至实际清偿之日止（利息以500000为基数，按照资金占用期间年利率6％，自2019年5月17日暂计算至2023年2月26日为113333.33元)；3.依法判令被告向原告赔偿100000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月4日在被告处订购xx商铺，商铺面积xx平方米，房屋总价款为1468838元，享受优惠后为971625元，原告将被告所要求的首付款500000元已全部支付给被告，被告向原告开具增值税专用发票。原、被告双方之间已经形成商品房买卖合同关系。但是多年一直未办理网签手续，没有签订正式的商品房买卖合同。后经了解，发现被告在该房屋出售给原告之前，已经处在抵押中，且该房产于2023年2月已经被法院挂网拍卖。被告故意隐瞒房屋已经处在抵押之中的事实，该行为已经构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，被告应当承担相关法律责任。故依法起诉至法院，望法院依法公正判决。xx房产开发公司辩称，1.商品房买卖合同依照法律规定属于要式合同，必须以书面形式体现，故当前原、被告双方尚未形成买卖合同关系，仅就涉案房屋达成订购合意；2.原告主张的是合同法定解除，但本案并不存在法律规定的合同解除事由；3.原告所称的所谓欺诈根本不成立，且法律规定的欺诈事由仅系撤销合同理由之一，而非法定的合同解除事由；4.原告主张的利息和赔偿无依据，本案的诉讼费也不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举的如下证据：1.原、被告双方签订的商品房认购书一份；2.发票一份及银行流水交易明细四份、原告结婚证复印件一份；3.查询告知书一份和房地产权登记信息一份；4.淘宝阿里资产拍卖详情截屏一份；5.2019年5月17日被告给原告开具的金额为50万元的案涉商铺房款收据一份。被告对原告所举上述证据真实性均未提出异议，经本院审查，原告所举上述证据均客观、真实，能够反映本案基本事实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《xxxx》商品房认购书，约定原告认购被告开发的位于xxxxx商铺一间，商铺面积xxxx平方米，房屋总价款1468838元，正式合同选择的付款方式：商业贷款，定金伍万元整，备注2018年5月15日交清首付款，享受特价房优惠7500元/平方米等。当日原告向被告支付定金50000元。后经被告销售人员催缴，原告又于2018年5月18日分别向被告支付了10000元、25000元和5000元购房款，于2019年5月17日向被告支付了410000元购房款，原告共计向被告支付了500000元购房款，被告于2019年5月17日向原告开具500000元的收据一份，并于2021年9月14日向原告开具500000元的发票一份。被告至今未与原告签订书面商品房买卖合同，但已于2019年5月向原告交付该商铺，原告于2019年5月23日在被告处办理了装修手续，对该商铺进行简单装修后予以使用，该商铺于2022年5月份左右开始闲置至今。双方纠纷成诉。另查明，原告所认购的商铺，被告于2015年2月12日办理了在建工程抵押，抵押权人为xxxxx有限公司、xxxx商业银行，于2020年12月29日注销抵押。且该商铺于2017年1月10日起已被司法查封，现仍处于查封状态。另该房产已被xxxx人民法院挂网于2023年3月23日进行拍卖。被告在原告购买该商铺和交付房款时，隐瞒该事实未向原告告知。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告之间是否形成了商品房买卖合同关系。本案中，原、被告双方虽未签订书面商品房买卖合同，但双方在预约中即签订《xxxxx》商品房认购书中已对房屋位置、编号、建筑面积、价款等进行了确认。原告亦按照双方的约定交付了500000元的房款，被告亦接受了原告交付的该房款，并向原告出具了相应的收据及发票，此时该4500000元房款的交付，应认定为基于双方之间的房屋买卖关系而为的交付，且被告也于2019年5月向原告交付了案涉商铺，应当认定原、被告之间达成了房屋买卖的合意，故原、被告之间关于案涉房屋的商品房买卖合同关系成立。被告隐瞒房屋已被抵押和查封的情况，致使双方未能签订书面商品房买卖合同。且该房屋至今仍处于司法查封状态并已被挂网拍卖，原、被告之间关于房屋买卖的合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告之间关于案涉房屋的商品房买卖合同关系的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原告购买案涉房屋时，被告未将抵押和查封的事实告知原告，在原告向被告交付房款时，被告仍未将抵押和查封的事实告知原告，属于故意隐瞒行为，故对原告要求被告返还购房款500000元及利息，并承担赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持；关于利息，鉴于被告已于2019年5月向原告实际交付了该商铺，且原告也对该商铺简单装修后进行了使用，故资金占用期间的利息应自双方之间的商品房买卖合同解除之日起以500000元为基数，按照中国人民银行同期授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项实际清偿完毕之日止为宜，原告主张的利息超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于被告承担赔偿责任的数额，综合考虑被告故意隐瞒所售房屋已经被抵押和查封的事实，且在收到房款后长期不解决相关问题，以及被告已于2019年5月向原告实际交付了该商铺，且原告也对该商铺进行简单装修后予以使用，鉴于被告的行为给原告造成了一定损失，本院酌定被告承担的赔偿数额为已付房款的10%即50000元（500000元×10%）为宜，原告主张的赔偿责任超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告范xx与被告xx房产开发公司之间关于xxxx商铺的商品房买卖合同关系；二、被告xx房产开发公司于本判决生效之日起十日内返还原告范xx购房款500000元及利息（利息自双方之间的商品房买卖合同解除之日起以500000元为基数，按照中国人民银行同期授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项实际清偿完毕之日止）；三、被告xx房产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范xx50000元；四、驳回原告范xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10934元，减半收取5467元，由原告范xx负担1252元，由被告xx房产开发公司负担4215元；保全费3020元，由被告xx房产开发公司负担。