我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做刑事辩护和合同纠纷案子十多年了。
非法转让、倒卖土地使用权罪，在辽阳这样的城乡结合部和经济活跃地区并不少见。有的人把自己承包的耕地、村里的集体建设用地以“长期租赁”“合作开发”的名义转给别人建厂房，赚取高额差价；有的人在旧村改造中把宅基地倒手牟利。土地不是普通的商品，法律对土地使用权的流转有严格的规定，一旦越线，就可能是刑事犯罪。
这个罪名的核心特征是“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重”。法定刑分两档：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处相应罚金。
今天用三个亲办案例，把非法转让、倒卖土地使用权罪的核心辩护路径讲清楚。
第一个案子：以“长期租赁”名义变相转让土地，通过区分租赁与转让争取到从宽
当事人老赵，在辽阳城郊有一块承包地，面积不大。他看到周边搞开发，土地越来越值钱，就动起了心思。他没有直接把地卖给别人，而是和一个办厂的老板签了一份“长期租赁协议”，约定把这块地租给老板使用三十年，一次性收了“租金”二十万。老板在这块地上建了一个小仓库。后来国土部门查处，认定老赵的行为名为租赁实为转让，构成非法转让土地使用权。老赵被立案。
老赵被刑拘后，他妻子找到我，说老赵不是卖地，就是租出去三十年，收的是租金。她说老赵的地是承包地，承包期还剩二十来年，他租出去三十年确实超过了承包期，但不等于把地卖了。
我分析案情后发现，这个案子的核心争议在于老赵的行为到底属于非法转让还是长期租赁。按照法律规定，土地承包经营权的出租是合法行为，出租方式流转土地的，不改变承包关系的性质。但老赵的“租赁期”长达三十年，而且一次性收取了全部“租金”，这些特征使得这份合同在实质效果上已经接近了转让——受让方一次性支付对价，长期占有使用土地，转让方一次性获得全部经济利益。
这个定性上的模糊地带，正是辩护的空间。我做了几项工作。第一，论证老赵和老板之间确实签订了租赁合同，合同名称写的是“租赁”，双方在真实意思上也是以“租用”为形式的。第二，说明老赵和老板都认可这块地的承包经营权仍然归老赵，老板没有主张取得土地承包经营权。第三，指出老赵的承包地承包期即将届满，土地的性质和权属迟早要重新确认，他的“长期租赁”没有达到非法转让土地使用权的严重程度。在法庭上，我重点论证了“租赁”和“转让”在土地承包经营权流转中的法律界限，指出老赵的行为虽然在形式上存在瑕疵，但实质上是长期租赁而非非法转让，社会危害性有限。法院经审理后，对老赵从宽处罚，量刑比同类案件明显要轻。老赵的家属在法庭门口对我说：“辛律师，老赵就是想多租几年多拿点钱，不是存心卖地。你帮法庭把这里面的区别看清楚了。”
第二个案子：被朋友拉去“合作开发”的村民被控共同犯罪，通过从犯认定争取到缓刑
当事人老周，在辽阳农村生活。他有个朋友老李，在城郊活动，专门做“土地生意”。老李找到老周，说有一块村集体的建设用地可以“合作开发”，让老周出面去和村里谈，签一个“合作开发协议”，把地拿下来之后建了厂房出租，收益两个人分。老周不懂法，觉得有朋友带着，就是帮忙跑跑腿，就照做了。后来这块地被查处，老李和老周都被以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪立案。
老周被刑拘后，他妻子找到我，说老周就是替老李跑腿的，主意是老李出的，村里的关系是老李找的，老周只是跟着去了几次村部，签文件的时候按老李说的签了字。分钱的事还没兑现，老周就被抓了。
我分析案情后发现，老周在共同犯罪中处于典型的从属地位。他不参与土地的商谈和策划，不掌握土地的流转渠道，不参与资金往来和收益分配，只是按照老李的安排出面跑腿。在共同犯罪中，他的作用有限，属于从犯。
我做了几项工作。第一，梳理老周和老李之间的沟通记录，证明整个操作是由老李策划和主导的，老周只是被执行者。第二，查明老周没有实际获得任何收益，银行的流水和相关记录都能证明。第三，在法庭上重点论证老周系从犯、初犯、认罪认罚、作用轻微，建议适用缓刑。
法庭审理中，我向法庭完整呈现了老周在共同犯罪中的从属地位。法院最终认定老周系从犯，依法减轻处罚，并适用缓刑。老周没有被关进去，回到村里继续种地。他后来跟我说：“辛律师，朋友说带我一起赚钱，我就跟着跑了几趟村部，差点跑成了罪犯。以后谁再找我掺和地的事，我躲得远远的。”
第三个案子：被控倒卖宅基地牟利，通过论证“没有实际牟利”争取到不批捕
当事人老李，在辽阳城乡结合部有一处宅基地。前些年，他因为家里急需用钱，把宅基地上的房子卖给了城里来的人。双方签了房屋买卖合同，房子也交付了。后来买方要求把宅基地使用权也“转”到自己名下，老李又收了买方一笔钱，帮着跑了跑手续。后来国土部门查处，认定老李非法倒卖宅基地使用权。老李被以涉嫌非法转让土地使用权罪刑事拘留。
老李的儿子找到我，说父亲卖的是自己家的老房子，宅基地是祖上传下来的。当时家里急用钱才卖的，卖房的钱大部分用来还债和看病了。父亲被控的“倒卖”，其实就是处理自家财产，不是专门干这个的。
我了解案情后，重点做了几件事。第一，核实老李的身份和行为性质。老李不是专门从事土地买卖的中介或投机者，他卖的是自己家唯一的宅基地上的房屋，卖房的原因是家庭经济困难。第二，分析老李是否具有“以牟利为目的”的主观故意。他把宅基地上的房屋转让给他人，虽然存在违规之处，但主观动机是解决家庭困难，并非为了投机牟利。第三，论证老李的社会危害性。他的宅基地只有一处，转让行为对土地管理秩序的冲击有限，和专门从事倒卖土地的行为有本质区别。
在审查逮捕阶段，我向检察院提交了律师意见书，重点论证老李不具有典型的“以牟利为目的”，案件的社会危害性有限，不具有逮捕必要。检察院经审查后，对老李作出不批准逮捕决定。老李被取保候审，之后案件在审查起诉阶段被不起诉。老李出来后，把宅基地的事彻底理清了，也补办了该办的手续。他跟我说：“辛律师，卖自己家房子是我的权利，但宅基地有宅基地的规矩。你帮我把这里面的是非曲直说清楚了。”
非法转让、倒卖土地使用权罪辩护的核心路径总结
这三个案子各有各的情况，但非法转让、倒卖土地使用权罪辩护的核心路径是共通的。第一，“以牟利为目的”是罪与非罪的核心。处置自有土地、解决家庭困难的人，和专门倒卖土地投机牟利的人，主观恶性完全不同。第二，实际是否牟利、牟利多少是量刑的重要基础。没有实际获利的，涉案金额小的，从宽空间明显。第三，从犯认定是被裹挟参与者的有效辩护方向。按他人安排跑腿、没有参与策划、没有从中获利的人，要争取从犯认定。第四，认罪认罚、初犯、积极补办手续，是从宽的基础。
非法转让、倒卖土地使用权罪的涉案者，很多是农村的农民和城乡结合部的居民。他们中的一些人，对土地流转的法律红线缺乏清晰的认识，在处理自家财产时越过了刑事门槛。律师的价值，就是帮司法人员把“投机者”和“违法但不自知的人”区分清楚，让处罚与行为相适应。
我是辛鑫，在辽阳做刑事辩护和合同纠纷十多年了。遇到非法转让、倒卖土地使用权罪的案子，拿不准怎么办，可以来问我。别自己硬扛，早点找专业的人给你拿个主意。辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业多年，刑事辩护实战经验丰富
持有A类法律职业资格，可代理全国范围刑事案件及民事案件
