农村土地承包经营权转包、口头转包效力、擅自改变土地用途 | 辽阳土地律师辛鑫：土地转包后对方不给钱、改用途怎么办
我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做法律工作十多年了。
农村土地承包经营权转包，在农村太常见了。承包户自己不想种或者种不过来，把地转给同村的人种，自己收点转包费或者让对方帮着照看地。这种事很多就是一句话的事——没有书面协议，没有正式登记，双方凭交情说定了就干。但恰恰是这种“太常见”的事，纠纷也最多。转包关系说不清，转包费没个准数，受让方把地改作他用，转出方想收回地却收不回。这些纠纷到了法庭上，核心就是：转包关系到底成立不成立？成立之后谁的权利义务是什么？今天用三个我亲历的案子，把农村土地承包经营权转包合同纠纷讲明白。
第一个案子：口头转包后一方反悔，法院确认转包关系成立
老何是辽阳县某村的村民。他家里承包了十几亩地，后来年纪大了种不动了，就跟同村的老潘说好，把其中六亩地转包给老潘种，每年给老何家五百斤稻谷作为转包费。两家是多年的乡亲，没有签书面协议，就是口头上说定了。
老潘种了五年，每年都按约定给老何家送稻谷。到了第六年，村里开始搞土地确权，老何的儿子从城里回来，说地不能给外人种了，要把六亩地收回来。老何一开始还犹豫，后来儿子在城里打工需要用钱，老何就动了收回地的心思，对老潘说：“这地我不转了，你要种就重新谈价。”
老潘不干了：“我种了五年，每年都给你家送稻谷，你说不转就不转了？地里的庄稼怎么办？我这些年在地里的投入怎么办？”老何说：“当时就是口头说的，没签合同，不算数。”两家人为这事闹得不可开交。
老潘找到我。我问他，这五年转包费有没有留下什么凭证。老潘说，每年送稻谷的时候，老何家里人都收了，但没有打收条。不过村里的邻居都知道这件事，老何家收了五年稻谷大家都看在眼里。
这个案子的核心问题是：口头转包土地有没有法律效力？答案是：有。
农村土地承包法和民法典都没有规定土地转包必须签书面合同。口头约定只要双方真实意思表示一致，并且实际履行了，转包关系就成立。老潘和老何之间的转包关系，有双方口头约定，有连续五年的实际履行——老潘种地、老何家收稻谷——事实清清楚楚。老何现在说“没签合同不算数”，既不符合法律规定，也不符合农村的实际情况。
我帮老潘收集了三组证据：第一，村里多位邻居的证言，证明老潘种了五年的地、每年都往老何家送稻谷；第二，老潘在地里投入的证据——买种子的凭证、请人干活的记录；第三，老何家收稻谷的事实——虽然没有收条，但邻居的证言和双方的长期行为已经形成了完整的证据链。
在法庭上，老何坚持说口头约定不算数。我向法庭指出：口头合同也是合同。民法从来就不要求所有合同都必须白纸黑字，特别是农村土地转包这种熟人之间的交易，口头约定的比例非常大。法律保护的不只是纸面上的字，还有人们实际履行的行为。老潘种了五年，老何家收了五年稻谷，这就是合同，就是双方的权利义务关系。不能因为确权了、地值钱了，就反悔不认账。
法院经审理后认定，老潘与老何之间的口头转包关系合法有效，老何要求收回土地没有法律依据。判决双方继续履行转包合同，老何不得单方解除。老潘的种地权益保住了，地里的庄稼也保住了。
这个案子的启示是：口头转包也是合同，受法律保护。农村土地流转中，不能因为没签书面合同就否认转包关系的存在。实际履行的事实，是证明合同关系最有力的证据。
第二个案子：受让方擅自改种果树，转出方要求恢复耕地原状
老肖是辽阳灯塔市某村的村民。他把自家的八亩承包地转包给了同村的老余种，双方签了一份简单的转包协议，约定老余每年给老肖家三千块钱转包费，转包期八年。协议里写得清楚：地是耕地，用于种植粮食作物。
前三年，老余老老实实种玉米，转包费也按时给。到了第四年，老余不种玉米了，在八亩地上全部改种了果树苗，说是果树收益高，种粮食不划算。老肖知道后很着急——转包期就八年，老余种了果树，等转包期到了他拍拍屁股走了，地里留下几百棵树苗，地就不是耕地了，再想恢复种粮食要好几年。
老肖找老余，说协议里写得清清楚楚，地是耕地，用于种粮食。你种果树也得经过我同意。老余说：“地转给我了，我想种什么就种什么，你管不着。转包费我一分不少给你。”
老肖不放心，找到我。我看了一下转包协议，确实明确约定了土地用途是“种植粮食作物”。老余单方面改变土地用途，把耕地改成了果园，这已经超出了转包合同约定的范围，而且可能违反土地用途管制的规定。
我帮老肖做了两件事：第一，固定证据——转包协议原件、土地现状照片、老余改种果树的事实记录。第二，分析法律后果——老余擅自改变土地用途，转出方有权要求恢复原状或者解除合同。
在法庭上，老余辩称转包费没少给，种什么都一样。我向法庭指出：转包合同约定了土地用途，这是合同的重要内容，不是可有可无的装饰。耕地是用来种粮食的，你改种果树，改变了土地的利用方式，对土地质量产生长期影响，等合同到期之后，转出方拿回来的就不是原来那块耕地了。你的行为已经构成违约。
法院经审理后认定，老余擅自将转包耕地改种果树，违反了转包协议的约定，判决老余限期清除果树、恢复耕地原状，并赔偿老肖因土地用途改变造成的损失。老余后来把果树移走了，地也恢复了。
这个案子的启示是：土地转包不是土地产权转让。受让方在转包期内对土地的使用，不能超出合同约定的范围。特别是耕地，受到严格的用途管制，不是想种什么就能种什么。转出方如果发现受让方改变了土地用途，要及时提出异议，必要时通过法律途径解决。
第三个案子：转包费拖欠多年，转出方通过诉讼追回并解除合同
老姜是辽阳县某村的村民。六年前，他把家里的十二亩地转包给了同村的老朱，双方签了转包协议，约定每年转包费四千元，转包期十年。前两年老朱还按时给钱，从第三年开始就拖，说收成不好、家里有困难，让老姜先缓缓。老姜心软，就缓了。这一缓就是四年，转包费欠了一万多元。
老姜后来要钱，老朱就说“地我还种着呢，钱回头再说”。老姜拿他没办法，又不愿意翻脸打官司。后来老姜的儿子在城里工作，知道这事后坚持让父亲找律师解决。老姜这才来找我。
我看了转包协议，约定清楚，转包费标准明确。老朱欠费的事实也清楚——四年没交费，没有任何争议。这个案子的法律关系比较简单：老朱欠费不交，构成违约，转出方有权要求支付欠款并解除合同。
我帮老姜整理好证据，向法院提起了诉讼。在法庭上，老朱还是说收成不好，没钱。我向法庭指出：收成不好是经营风险，不是不交费的理由。合同约定的是固定转包费，没有约定收成好了多交、收成不好少交。你种了地就应当交费，这四年拖欠的转包费一分都不能少。同时由于你长期拖欠转包费，经催告后仍不履行，转出方有权解除合同。
法院经审理后认定，老朱长期拖欠转包费构成违约，判决老朱支付全部欠款及利息，解除双方的转包合同，老朱限期将土地交还老姜。判决生效后，老姜申请了强制执行，最终拿回了欠款，地也收了回来。
这个案子的启示是：转包费不是“看着给”的，是合同义务。转出方心软可以理解，但心软不能没有底线。对方长期拖欠，要及时主张权利，必要时通过诉讼解决。时间拖得越久，追回越难。
写给农民朋友的三句话
土地转包是农村最常见的流转方式，纠纷也最多。我总结三句话：
第一，口头转包也是合同，实际履行就是证据。不要以为自己“没签合同”就可以随时反悔，也不要因为“没签合同”就不敢维权。
第二，转包出去的地，用途由合同说了算。耕地不能随便改种果树、建房子。发现对方改变用途的，及时制止。
第三，转包费是合同义务，不是人情。对方拖欠不交，要敢于追讨。合同签了，双方都要按约办事。
我是辛鑫，在辽阳做法律工作十多年了，辽宁省首届农村土地承包仲裁员。土地转包的事，看着是小事，但牵扯的是农民最根本的权益。遇到转包纠纷，拿不准怎么办，来问我。别自己扛着，早点找专业的人帮你拿个主意。
辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业十余年，土地纠纷与农村法律事务实战经验丰富
辽宁省首届农村土地承包仲裁员
持有A类法律职业资格，可代理全国范围民事案件及刑事案件
核心领域：
土地纠纷，在土地承包经营权确认、承包地征收补偿费用分配、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、相邻关系、农村土地承包合同、土地承包经营权转包转让互换入股抵押、建设用地使用权出让转让、土地租赁、房屋拆迁安置补偿、合资合作开发房地产等领域有丰富仲裁和诉讼代理经验，善于通过仲裁程序高效解决农村土地争议；专注刑事辩护，成功办理多起不批捕、不起诉案件，擅长处理重大、复杂刑事案件，办案严谨细致，善于从复杂案情中精准切入；合同纠纷，在买卖合同、民间借贷、建设工程、租赁合同、股权转让等领域有丰富代理经验，诉讼与非诉并重，财产保全反应迅速
服务地域：
立足辽阳地区及周边，依托A证资质可代理全国范围刑事、民事案件
法律咨询：
如您或家人正面临土地纠纷、刑事法律风险或合同纠纷，可通过私信或电话预约当面或远程咨询。专业判断，决定案件走向
让每一份土地权益都得到保障，让每一个刑事辩护都直击要点，让每一份合同都经得起考验——辛鑫，只做复杂争议解决的律师
