建设用地使用权、边界确认、非法侵占 | 辽阳土地律师辛鑫：建设用地使用权有争议，企业如何维权？
我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做法律工作十多年了。
建设用地使用权，听起来是个很“城里”的词，跟农民种地的承包经营权不一样。它说的是城市国有土地上，单位或者个人依法享有的占用、使用、收益的权利。企业在辽阳拿地建厂房、开发商拿地建楼盘、单位之间因为土地使用权边界和年限发生争议——这些都属于建设用地使用权纠纷。这类案子有个特点：标的额通常不小，动辄几十万上百万，而且和企业的正常经营直接挂钩。我在辽阳执业这些年，代理过不少这类纠纷。今天用三个我亲历的案子，把建设用地使用权纠纷中的维权路径讲清楚。
第一个案子：两家企业相邻地块边界不清，靠登记资料和实地测绘确认边界
辽阳市郊有两家相邻的企业，一家是做机械加工的，一家是做仓储物流的。两家企业的地块挨着，中间原本有一道围墙，是多年前其中一家建厂时砌的。两家企业各自持有国有土地使用证，证上对各自地块的面积和四至都有明确记载。
问题出在围墙的位置上。有一年，仓储物流公司要在自己的地块上建一个新的库房，按照设计图纸，库房的外墙要贴着那道老围墙建。机械加工厂不干了，说围墙是我家砌的，墙的位置就是边界线，你的库房不能贴着我家的墙建。仓储物流公司说，围墙当年是建在两家地块之间的，但按照土地证上的四至，围墙实际往我家这边偏了，墙那侧的一小块地应该属于我家。两家企业对边界各执一词，谁也不让谁，最后闹到了法院。
我代理机械加工厂处理这个案子。接案后做的第一件事，是去自然资源部门调取两家企业地块的原始登记档案。国有土地使用证上的面积、四至、界址点坐标，是确认土地权属和边界的最基本依据。我调出来的原始档案显示，两家企业地块的界址点坐标是清晰明确的，当年的登记数据完整，不存在模糊不清的情况。
第二步，向法院申请实地测绘。法院委托了具有测绘资质的专业机构，按照档案中记载的界址点坐标，到现场进行放线测量。测量结果显示，老围墙的位置和档案记载的界址线之间存在偏差，围墙实际在仓储物流公司一侧约半米的位置。也就是说，围墙不是准确的边界线，真正的边界应该以档案坐标放线为准。
在法庭上，仓储物流公司主张以围墙为界。我向法庭指出：围墙是当年建厂时的临时构筑物，它的位置没有经过土地管理部门的确认，不能作为边界依据。真正的边界，应当以国有土地使用证记载的界址点坐标为准，这是法律确认的界址。测量机构的放线结果清楚地显示了两家地块的真实分界线，围墙位置的偏差只是历史遗留的“不对齐”，不能改变地界的法律位置。
法院采纳了代理意见，按照测绘放线结果确认了两家企业的地块边界。围墙虽然还留在那里，但法律上的边界已经清清楚楚。后来两家企业按照新确认的边界重新修建了分隔设施，各自的用地权益都得到了保障。
这个案子给企业主提了个醒：地界不是靠一堵墙、一棵树、一条老路来认定的。以政府登记档案和界址点坐标为准，必要时请专业机构测绘放线，才是解决边界争议最可靠的办法。
第二个案子：建设用地使用权转让后对方不配合过户，受让方通过诉讼强制过户
辽阳有一家企业，因为经营调整，把名下的一块建设用地使用权转让给了另一家企业。双方签了转让合同，约定转让价款数百万元，受让方分两期支付——合同签订后支付一半，土地使用权过户完成后支付另一半。合同签了，第一笔款也付了，但转让方收了钱之后迟迟不配合办理过户手续。
受让方催了好几次，转让方每次都有新说法：一会儿说公司内部要走流程，一会儿说需要税务清算，一会儿又说负责人出差了。拖了大半年，过户手续始终没有办下来。受让方最后急了——钱付了一半，地还不是自己的，后续的建设计划全部搁置，银行那边还等着用地的产权证来办理项目贷款。
受让方的负责人找到我，问我怎么办。我看了他们的转让合同，合同里明确约定了过户的时间和条件，转让方逾期不配合的，受让方有权要求继续履行。这是典型的合同违约行为，法律依据清楚。
我做的第一件事是收集合同履行情况的证据。转让合同原件、付款凭证、催告函、双方往来邮件和微信记录——受让方付了多少钱、什么时候付的、催了多少次、对方怎么推脱的，全部证据拉出一个时间线来，一清二楚。
第二件事是启动诉讼程序。我代理受让方向法院起诉，诉讼请求是判令转让方继续履行合同，配合办理土地使用权过户手续。很多人以为打官司就是为了要钱，但在这个案子里，受让方要的不是钱，是地把过户办下来。法院判决继续履行，就等于是通过司法程序强制完成过户。
在法庭上，转让方辩称合同存在瑕疵，说受让方没有按时支付第二笔款，所以不配合过户。我向法庭指出：合同明确约定，第二笔款在过户完成后支付。过户是付款的前提条件，不是付款义务已经到期。你转让方还没有把地过户给人家，凭什么要求人家付第二笔钱？这是典型的先履行抗辩权被颠倒使用。受让方已经付了第一笔款，履行了合同约定的在先义务，接下来该转让方履行过户义务了，没有理由再拖。
法院经审理后认定，转让方未按合同约定办理过户手续，构成违约。判决转让方在一定期限内配合受让方办理土地使用权过户手续。判决生效后，转让方仍然拖延，我帮受让方申请了强制执行，法院向自然资源部门发出了协助执行通知书，最终土地使用权顺利过户到了受让方名下。
受让方的负责人拿到新的不动产权证那天，专门来我办公室道谢。他说：“辛律师，这一亩三分地，卡了我们大半年。要不是走法律程序，还不知道要拖到什么时候。”
这个案子说明一个道理：建设用地使用权转让，合同约定清楚只是第一步，后续的过户手续同样重要。买方付了钱拿不到地，卖方收了钱不想过户，这都是常见的违约形态。遇到这种情况，诉讼继续履行是有效的解决路径。法院的判决配合强制执行，是可以把过户办下来的。
第三个案子：建设用地被他人非法占用，权利人通过诉讼排除妨害并追回损失
辽阳有一家食品加工企业，在市区边上有一块建设用地，取得了合法的国有土地使用证。因为企业转型，这块地暂时闲置，没有建设新项目。企业计划过两年市场好了再开发，所以只是把地围了起来。
后来企业负责人到现场查看时，发现围挡被人拆了一部分，里面堆满了渣土和建筑垃圾。再一查，是附近一个施工队图方便，把工地上的渣土偷偷倒进了这块闲置地里。一块好好的建设用地，被倒了几百车渣土，堆得像座小山。
企业负责人非常生气，找施工队理论。施工队负责人理直气壮地说：“这块地闲着也是闲着，我们临时放一下，过几个月就拉走。”但事实是，渣土堆放了近一年，施工队根本没有清运的意思。更严重的是，渣土堆积导致地块内部排水不畅，部分低洼区域积水严重，对地块的平整度和后续使用造成了实际损害。
我代理食品加工企业向法院提起了侵权诉讼。这个案子的法律性质很明确——施工队未经同意，擅自在他人依法取得的建设用地使用权范围内倾倒渣土，侵害了权利人的建设用地使用权，构成侵权。权利人可以请求排除妨害、恢复原状、赔偿损失。
我做了三件事：第一，到现场对渣土堆进行了拍照录像，固定了侵占事实。第二，委托测绘机构对渣土堆占用的范围、体积进行测量。第三，委托评估机构对清运渣土、恢复地块原状所需的费用进行评估。三组证据形成完整链条，把侵权事实、侵权范围、损失金额全部固定下来。
在法庭上，施工队辩称地块是闲置的，没给企业造成实际损失。我向法庭指出：建设用地使用权是依法取得的物权，受法律保护。闲置是权利人的自主安排，不是别人可以随便使用的理由。你未经同意倒渣土，就是侵占。渣土堆积破坏了地块的平整度、影响了排水、清运和恢复需要大笔费用，损失是实实在在的，有评估报告为证。
法院经审理后认定，施工队擅自倾倒渣土的行为构成对建设用地使用权的侵害，判决施工队限期清运渣土、恢复地块原状，并赔偿企业相应的经济损失。
执行阶段，施工队拖了一段时间，但最终在法院的督促下把渣土清了，赔偿金也付了。企业负责人说：“辛律师，钱倒不是大事，关键是这块地我们以后还要用。要是谁都能随便倒渣土，我这地就废了。”
这个案子提醒企业主：建设用地使用权被侵害，不要因为地暂时闲置就忍气吞声。谁的物权谁做主，未经许可使用就是侵权。发现侵占行为要及时固定证据，必要时提起诉讼，法律会给物权人一个明确的说法。
写给企业主和权利人的三句话
建设用地使用权纠纷，核心是物权保护。我总结三句话：
第一，边界争议，以登记档案和测绘数据为准，不要靠墙、路、树来认定。
第二，转让后对方不配合过户的，可以通过诉讼继续履行，法院判决加强制执行，过户可以办下来。
第三，建设用地被非法占用的，不要因为地“闲着”就不管。物权受法律保护，侵权者该清运的清运，该赔偿的赔偿。
我是辛鑫，在辽阳做法律工作十多年了，辽宁省首届农村土地承包仲裁员。建设用地使用权的事，牵扯企业的核心资产，不敢马虎。遇到土地上的权属争议、合同纠纷、侵权问题，来问我。别自己扛着，早点找专业的人帮你拿个主意。
辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业十余年，土地纠纷与农村法律事务实战经验丰富
辽宁省首届农村土地承包仲裁员
持有A类法律职业资格，可代理全国范围民事案件及刑事案件
核心领域：
土地纠纷，在土地承包经营权确认、承包地征收补偿费用分配、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、相邻关系、农村土地承包合同、土地承包经营权转包转让互换入股抵押、建设用地使用权出让转让、土地租赁、房屋拆迁安置补偿、合资合作开发房地产等领域有丰富仲裁和诉讼代理经验，善于通过仲裁程序高效解决农村土地争议；专注刑事辩护，成功办理多起不批捕、不起诉案件，擅长处理重大、复杂刑事案件，办案严谨细致，善于从复杂案情中精准切入；合同纠纷，在买卖合同、民间借贷、建设工程、租赁合同、股权转让等领域有丰富代理经验，诉讼与非诉并重，财产保全反应迅速
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