我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做合同纠纷和刑事辩护案子十几年了。
建设工程领域有一个非常重要但很多施工方不知道的权利——工程价款优先受偿权。这个权利意味着，在发包人拖欠工程款的情况下，施工方可以就其建设的工程折价或者拍卖的价款优先受偿。这个优先权比抵押权还要靠前，是法律给施工方的一把“尚方宝剑”。
根据《民法典》第八百零七条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
但这个权利有两个非常严格的行使条件：一是必须在法定的期限内行使——自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月内；二是必须通过诉讼或仲裁的方式主张，不能自己单方面行使。很多施工方因为不知道这个权利的存在，或者虽然知道但没有在法定期限内行使，最终丧失了优先受偿的资格，只能和其他普通债权人一起排队分钱，结果往往是血本无归。
我做合同纠纷这些年，代理过的工程价款优先受偿权案子不下几十起。今天我用两个亲办案例，把这个权利的行使要点和常见陷阱完整呈现出来。
【案例一】总包方破产，施工队在最后关头行使优先权拿回全部工程款
案件类型：建设工程价款优先受偿权纠纷
代理身份：原告（实际施工人）诉讼代理人
案件结果：确认享有优先受偿权，全额受偿工程款约一百二十万元
案情简介
当事人刘某是辽阳本地一家施工队的负责人。他带领工人给某地一家纺织厂的新建厂房做土建工程，包工包料，总价约一百二十万。合同约定厂房竣工验收合格后支付尾款。厂房竣工验收后，纺织厂因为经营不善、资金链断裂，一直没有支付刘某的尾款。刘某多次催讨无果，再后来纺织厂干脆申请了破产。
厂房的产权已经被纺织厂抵押给了银行，银行在纺织厂破产后准备行使抵押权，要求将厂房拍卖后优先偿还银行贷款。刘某听说后急得团团转——他的尾款还没有着落，如果银行优先拿走了全部拍卖款，他就一分钱也拿不到了。
代理过程
这个案子的核心难点是刘某的工程款债权和银行的抵押权之间，谁更优先。我做了以下几件事。
第一，确认刘某是否符合行使优先受偿权的条件。工程价款优先受偿权的主体包括与发包人订立建设工程施工合同的承包人。刘某虽然只是一个施工队，但他与纺织厂签订了正式的施工合同，符合优先受偿权的主体资格。
第二，审查优先受偿权的行使期限。发包人应当给付建设工程价款之日是厂房竣工验收合格之日，刘某找到我时尚未超过十八个月，仍在法定行使期限之内。
第三，在破产程序中主动申报债权并主张优先受偿。我代理刘某在纺织厂的破产程序中申报了债权，并明确主张对厂房的折价或拍卖价款享有优先受偿权。同时向破产管理人提交了施工合同、竣工验收记录、欠款确认函等全部证据材料。
第四，论证工程价款优先受偿权优先于抵押权。根据法律规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。银行的抵押权虽然成立在先，但在顺位上低于工程价款优先受偿权。我向破产管理人提交了法律意见书，详细论证了这一法律规则。
案件结果
破产管理人采纳了我的意见，确认刘某对厂房拍卖价款中的一百二十万元享有优先受偿权，优先于银行抵押权受偿。厂房拍卖后，刘某的全部尾款在拍卖款中优先全额受偿。银行只能在刘某受偿后再就剩余款项受偿。
办案心得
工程价款优先受偿权是施工方最有力的法律武器——它比抵押权还要优先。但这个权利有严格的行使期限：自发包人应当给付工程价款之日起十八个月内必须行使，过期作废。施工方在工程竣工验收后，如果甲方拖延付款，一定要在十八个月内采取法律行动，千万别被对方的“改天再谈”忽悠了。
【案例二】施工方没有在法定期限内行使优先权，最终血本无归
案件类型：建设工程价款优先受偿权纠纷
代理身份：原告（施工方）诉讼代理人
案件结果：优先受偿权因超过法定期限未行使而丧失
案情简介
当事人赵某是辽阳一家小型建筑公司的老板。他为某地一家酒店做了内部装修工程，总价约二百余万。酒店竣工验收后，经营状况不错但长期拖欠赵某的尾款。赵某多次找到酒店老板催讨，对方每次都以“最近资金周转不开，再缓一缓”为由推脱。酒店老板为人江湖气重，每次见面都请赵某吃饭喝酒，赵某碍于面子，加上觉得对方有诚意，就一直等着，没有采取法律行动。
这一拖就是两年多。直到后来酒店因为另一起债务纠纷被法院查封拍卖，赵某才慌了神。他找到我时，距离酒店竣工验收已经超过了两年多的时间。
代理过程
这个案子的核心难点非常明确——赵某行使优先受偿权的期限是否已经超过。
第一，审查法定行使期限。发包人应当给付建设工程价款之日是酒店竣工验收合格之日，时间已经超过了两年多，远远超过了十八个月的法定行使期限。
第二，审查是否有中断或延长的事由。赵某说他在两年多里多次找酒店老板催讨，每次对方都口头承诺会尽快付款。我问他有没有保留催讨的证据——微信记录、通话录音、书面函件、律师函等。赵某说没有，每次都是见面喝酒时口头聊的，没有留下任何书面记录。酒店老板最后一次给他口头承诺后不久就更换了电话号码，再也联系不上了。
第三，论证能否补救。我向赵某如实告知了法律风险：法定行使期限是除斥期间，不发生中断、中止或延长。即使他在两年多里一直在催讨，也不能导致期限的重新计算。唯一可以中断期限的是提起诉讼或仲裁，但赵某在期限内从未提起过。
我仍然代理赵某向法院提起了诉讼，主张工程价款优先受偿权，但同时坦率地告知他胜诉的希望微乎其微。庭审中，我详细陈述了赵某多次口头催讨的事实，请求法院从公平原则的角度予以考量。但法院最终认定赵某行使优先受偿权的时间超过了十八个月的法定期限。
案件结果
法院确认赵某对酒店享有的工程款债权成立，但优先受偿权已经丧失。赵某只能和其他普通债权人一起按照债权比例分配酒店拍卖款。由于酒店的资产不足以清偿全部债务，赵某最终只拿回了不到三成的尾款，损失惨重。
办案心得
工程价款优先受偿权有严格的行使期限——十八个月，过期作废。口头催讨不能中断这个期限，只有提起诉讼或仲裁才能中断。很多施工方因为碍于面子、轻信对方的口头承诺，错过了行使权利的最佳时机，最终付出了惨痛的代价。工程竣工验收后，如果甲方以任何理由拖延付款，都要在十八个月内果断提起诉讼或仲裁。
工程价款优先受偿权行使核心要点总结
这两起案子一正一反，核心要点非常明确。第一，工程价款优先受偿权优先于抵押权——这是法律给施工方的特殊保护。第二，行使期限是十八个月，从发包人应当给付建设工程价款之日起算，过期作废。第三，必须在期限内通过诉讼或仲裁的方式主张，口头催讨、发函催告都不能中断期限。第四，发包人破产不影响优先受偿权的行使，但必须在期限内完成主张。第五，质量纠纷不能成为拒付工程款的合法理由，但需要施工方保留验收记录和检测报告。
我是辛鑫，在辽阳做合同纠纷和刑事辩护十几年了。遇到工程款纠纷拿不准怎么办，可以来问我。别自己硬扛，早点找专业的人给你拿个主意。
辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业多年，合同纠纷与刑事辩护实战经验丰富
持有A类法律职业资格，可代理全国范围民事案件及刑事案件
核心领域：合同纠纷，在建设工程、租赁合同、股权转让、民间借贷等领域有丰富代理经验，诉讼与非诉并重，财产保全反应迅速；专注刑事辩护，成功办理多起不批捕、不起诉案件，擅长处理重大、复杂刑事案件
服务地域：立足辽阳地区及周边，依托A证资质可代理全国范围刑事、民事案件
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让每一份合同都经得起考验，让每一个刑事辩护都直击要点——辛鑫，只做复杂争议解决的律师
