伍向东律师伍向东律师
受人之托，忠人之事
经常有人会问我，我跟我老婆要买一套房，写不写她的名字呢？我和我男朋友准备结婚，房子是婚前买还是婚后买呢？等一系列关于房子归属的问题。结婚买房的方式有很多种，有婚前就买好的，有结婚后夫妻双方共同买的，还有父母出资买的……这些情形，怎么认定房子的归属？离婚时，又怎样进行分割呢？
婚前买房分割的6种特殊情况
婚前购买房产的处理 | 出资情况 | 登记产权人 | 司法实践处理 |
1、一方全款出资购买 | 房款出资方 | 出资方个人财产 | |
双方均登记为产权人 | 如果是婚前取得产权证，那可以视为以结婚为目的的赠与，如果未建立婚姻关系，实践中法院一般按彩礼纠纷的处理原则判决；如果是婚后取得产权证，那就是一般的赠与，为夫妻共同财产。 | ||
对方 | 如果是婚前取得产权证，没特殊情况下也按以结婚为目的的赠与处理，但如果是为了规避限购等政策的，按“借名买房”的原则处理，一般不支持返还；婚后取得房产证的，可以认定为夫妻共同财产。 | ||
2、双方共同支付全款 | 出资双方 | 一般认定为夫妻共同财产。注：如果是婚前支付全款并取得房产证，因为没有法定共同共有的基础，没约定的情况下按按份共有处理。 | |
出资中一方 | 婚前登记为一方，按以结婚为目的的赠与处理；婚后登记为一方，按夫妻共同财产处理。 | ||
3、双方共同支付首付款，婚后共同还贷 | 出资双方 | 按共同财产处理。 | |
出资一方（另一方隐名还贷） | 婚前登记为一方，对婚前出资不是赠与负举证责任，否则只能对对婚后还贷及相应地增值获得补偿；婚后取得产权的，可以认定为共同财产，但对婚前出资负举证责任。 | ||
3、一方支付首付款且取得房产证，婚后共同还贷 | 出资方 | 出资方个人财产，但配偶对婚后还贷部分及其相应的增值有权获得补偿。 | |
夫妻双方 | 共同财产。支付方将房产登记在双方名下的行为视为一方对另一方的赠与，只是分割时可以适当照顾出资一方 | ||
出资方配偶 | 出资方配偶财产，婚前首付款视为支付方对于非支付方的赠与，按以结婚为目的的赠与处理。 | ||
4、一方支付首付款，婚后取得房产证，婚后共同还贷 | 出资方 | 房屋归首付款支付方，配偶享有共同还贷部分及相应财产的增值部分。 | |
夫妻双方 | 共同财产。支付方将房产登记在双方名下的行为视为一方对另一方的赠与，因此认定为共同财产，只是分割时可以适当照顾出资一方。 | ||
支付方配偶 | 共同财产。领房产证时双方已缔结婚姻，应优先适用《婚姻法》，且从出资来源角度，也不宜将其认定为支付方配偶的个人财产。 | ||
5、一方父母全额出资 | 出资方子女 | 系出资方子女个人财产。 | |
出资方子女配偶或双方 | 共同财产。此时赠与的标的是房产，结合我国的风俗人情以及出资的来源，认定为共同财产更为合理。 | ||
6、一方或双方父母部分出资 | 夫妻双方或个人 | 父母的出资额视为对各自子女的赠与，不影响房屋的产权归属。 |
婚后出资购买房产的处理 | 1、一方父母全款为子女购房 | 出资方子女 | 出资方子女个人财产。适用解释三第7条规定。 |
出资方子女配偶或双方 | 共同财产，视为对夫妻双方的赠与。 | ||
2、一方父母为子女购房部分出资 | 夫妻双方或个人 | 共同财产，父母的出资额视为对双方的赠与，适用婚姻法解释二第22条。 | |
3、双方父母共同为子女购房全款出资 | 一方子女 | 夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有，适用 婚姻法解释三第7条。 | |
夫妻双方 | 共同财产，夫妻按共同共有。有观点认为也是按出资份额按份共有。 | ||
4、双方父母为子女购房部分出资 | 夫妻双方或个人 | 父母的出资视为对夫妻双方的赠与，该出资额双方共同共有，不影响房屋的归属 | |
5、一方以婚前个人财产出资购房 | 出资方 | 共同财产，首付款视为夫妻共同债权，出资方配偶对支付方进行补偿。若支付的是全部房款，房屋属个人财产。 | |
配偶或双方 | 出资行为视为对另一方的赠与，按共同共有处理，适当考虑对房款的贡献大小。 | ||
6、婚内购房，离婚后取得房产证 | 夫妻双方或个人 | 共同财产，适用《婚姻法》第17条规定。 | |
7、婚内一方在房产证上添加配偶姓名 | 夫妻双方 | 共同财产，添加配偶姓名视为对配偶的赠与。 | |
8、婚内一方将其所有的房屋赠与配偶 | 未进行过户登记 | 房屋归属不发生改变。 赠与方可撤销，赠与协议已进行公证的除外。 | |
已进行过户登记 | 房屋属于现登记人。赠与方不可撤销，但合同法192条的除外。 | ||
9、离婚协议中将共同房产赠与子女 | 未进行过户登记 | 房屋属于受赠子女。 | |
特殊类型房产的分割 | 1、离婚时取得房屋所有权的房改房 | 婚后以共同财产购买，登记在夫妻一方名下 | 夫妻共同财产 |
婚后以共同财产购买，登记在父母名下 | 父母的房产，夫妻的购房出资按债权处理 | ||
婚后以个人财产购买，登记在一方名下 | 夫妻共同财产，对付款方用个人财产出资作为债权处理 | ||
双方或一方主张所有权 | 根据不同情况分别按竞买价、评估所确定的市场价进行补偿 | ||
2、经济适用房及两限房在限售期内的分割 | 双方均不主张房屋所有权 | 政府回购或者原价转让 | |
双方均主张房屋所有权其不同意回购或者转让 | 参照商品房分割，价值按商品房扣除相应税款 |
一、小产权房分割
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属作出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受行政处罚的房屋，可以对其使用作出处理。这种情况下，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行，取得使用权的一方应向对方给予适当补偿。
在小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确，对该小产权房的处理不代表对其合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
二、公房承租权的分割
离婚案件中涉及公房承租权处理时，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在在该产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
三、经济适用房、两限房的分割
限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。
经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
四、标准价购买公房的分割
婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。
五、约定服务条件房产的分割
夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。
六、优惠购房权性质与折算
农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权，即优惠购房指标，系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。
离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。