胜诉案例：法律规定的先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权，如何有效运用？

律师观点分析

一、案情简介

王某与某房产公司签订商品房预售合同，王某从该房产公司购买房屋一套，王某以该房产公司未办理房产手续为由提起诉讼，请求判令对方继续履行青岛市商品房预售合同，办理不动产登记手续。该房产公司答辩称王某未缴纳全部购房款，未补交土地出让金，其有权拒绝王某办证的诉求。最终一、二审法院均驳回了王某的全部诉讼请求。

二、法院观点

二审法院认为：本案中，双方签订的商品房预售合同系双务合同，王某作为购房者的主要义务为支付购房款，在其未履行支付购房款的主要义前，房产公司有权拒绝履行交付房产、办理产权证书的义务。现王某自认尚欠房产公司部分购房款未支付，故，一审法院基于王某未足额支付涉案房屋购房款的事实，判决驳回王某要求继续履行合同并办理产权登记的诉讼请求并无不当，本院予以确认。

三、律师观点

本律师作为房产公司的代理律师，在该案中充分运用了法律赋予的抗辩权，并获得一、二审法院支持。合同签订后，在履行过程中不可避免的会发生各种意外，导致合同履行出现障碍，这里我想提到的是应对对方不履行合同或者对方无理要求我们履行合同时的基本策略，即合同履行的三种抗辩权：同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。

同时履行抗辩权规定在《民法典》525条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。换用普通的话说就是双方当事人因同一双务合同互负对待给付义务、双方的债务没有履行先后的顺序、双方债务履行期限届满、请求履行的一方未履行自己的义务或者履行不当。

先履行抗辩权规定在《民法典》第526条，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。通俗来讲就是双方因同一双务互负对待给付义务、双方债务有先后履行顺序、应当先履行的一方未履行或者履行不当、应当先履行的一方请求对方履行。

不安抗辩权规定在民法典第527条，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。通俗来讲就是双方因同一双务合同互负对待给付义务、双方当事人履行债务的期限有先后顺序、应当先履行的一方有证据证明对方具有届时不能或者不会作出对待给付的情形，具体情形在法条中已有说明。