卿森泉律师
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无罪辩护系列之二十一:不具有土地开发资质,但房地产项目真实存在不构成诈骗

作者:卿森泉律师时间:2020年03月28日分类:律师随笔浏览:622次举报

主要案情:2009年12月开始,被告人刘某某、陈某某明知西安某公司所属土地性质为工业用地,在未办理任何土地开发的立项及报建手续的情况下,即公开宣传将在上述土地建设房产项目,并以华某公司名义与购房群众签订《内部认购协议》,以诚意金、定金等名义收取资金。

2010年12月18日,刘某某、陈某某以华某公司名义与某村委会签订了《合作建设协议》,开发某村委会集体土地,华某公司负责办理土地开发手续并投资建设。

2011年3月开始,刘某某、陈某某未办理任何土地开发的立项及报建手续的情况下,通过公开宣传在某村委会土地上建设房产项目,以华某公司名义与购房群众签订《诚意客户登记表》,以诚意金、预付款等名义收取资金。

从2009年12月至2013年5月,刘某某、陈某某以华某公司等的名义与153名群众签订协议,违法出售商品房、商铺,实际收取资金共计35,104,008.34元。公诉机关认为,被告人刘某某、陈某某上述行为构成合同诈骗罪。

法院判决理由及律师主要辩护观点:

1、华某公司与西安某公司、华某公司与某村委会分别签订房地产开发协议系各方的真实意思表示,合法有效,因而本案是一起民事纠纷,不构成刑事犯罪;虽华某公司不具备开发、经营涉案房地产项目的资格,但仅是行政违法行为,不构成犯罪。

2、华某公司在开发西安某公司闲置土地过程中,未对外进行虚假宣传,且开发项目已经开始建设,只是因违规建设被有关部门叫停,故没有虚构事实的诈骗行为。

某村委会将该村拥有的涉案土地进行开发,并不违反相关规定,华某公司亦未向购房群众隐瞒土地性质,且项目已经开始建设,本案购房群众正是基于项目手续不全且价格低于同地段楼盘而决定购买。说明被告人刘某某、陈某某未向购房群众隐瞒真相及存在诈骗行为。

3、华某公司在签订开发协议后,积极进行项目设计、规划设计并进行开发建设,项目土地被收归国有后,又积极筹措资金参加土地的竞买;陈某某接手华某公司后,仍积极借款参加竞买,托关系跑项目,虽然行为违法且被骗,但从另一方面说明其在竭力想办成该项目。

说明本案认定被告人刘某某、陈某某,具有非法占有所取得款项故意的证据不足。

综上,被告人刘某某、陈某某虽不具有开发土地和商品房预售许可等资质,但其房地产项目真实存在,现有证据不能认定二人具有虚构事实或隐瞒真相的客观行为,亦不能证明对与他人签订合同收取的诚意金和预付款具有非法占有的主观故意,故刘某某、陈某某不构成合同诈骗罪。

点评:实践中,常有经济纠纷被认定为刑事案件并追究刑事责任,其中,尤以诈骗类犯罪最为常见。本案中,虽然刘某某、陈某某不具有开发土地和商品房预售许可等资质,但其房地产项目真实存在,且未向购房群众虚构或隐瞒项目的真实情况,主观上亦没有非法占有购房款的故意,故不构成合同诈骗罪。




卿森泉,北京市安理(昆明)律师事务所合伙人律师,云南师范大学工商管理硕士、中国人民大学法律硕士,自2006年起开始律师执... 查看详细 >>
  • 执业地区:云南-昆明
  • 执业单位:北京市安理(昆明)律师事务所
  • 律师职务:合伙人律师
  • 执业证号:1530120********76
  • 擅长领域:刑事辩护、合同纠纷、婚姻家庭、房产纠纷、法律顾问