案例
A与B签订了《商品房买卖合同》，合同约定A将位于江北区的一套价值200万元的房产，以180万元的价格卖给B。但因为该房屋仍然存在抵押贷款未归还，于是双方约定，A办理该房屋的解押当日，B支付首期购房款90万元。
合同签订之后，A迟迟不予办理涉案房屋的解押。B并未催告，而是在买卖合同签订之后1个月，发函要求解除买卖合同，并要求双倍返还定金共计10万元。
随后，买卖合同签订之后两个月，A办理了案涉房屋的解押，但B一直没有付款。
买卖合同签订之后四个月，A发函要求B在一周之内付首付款90万元，否则将解除合同，转卖案涉房屋，并不予退还定金5万元。
买卖合同签订之后五个月，B发函要求A继续履行合同，并表示同意支付首付款。（备注：此时因为案涉房屋价格大涨，B不愿意解除合同），A未发表意见。
问题之提出：
1、B的解除通知是否有效？
2、A的解除通知是否有效？
3、B可否要求A继续履行合同？
一、合同解除概述
在合同履行过程中，当一方当事人出现不履行合同义务的情况或者出现任何一方当事人无法预见的情况，通过合同解除制度使合同消灭，恢复当事人的自由之身，极为重要。
但是，在现实生活中，当事人往往没有对合同解除进行约定，或者存在约定不明。在此之时，法定的解除制度，无疑具有十分重要的作用。在本文中，我主要探讨法定解除制度。
关于法定解除制度，我国立法上最重要的规定系在《合同法》第94条，具体条文如下：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
从第94条的规定，可以看出，在发生不可抗力时间、当事人一方期前违约、迟延履行等情况下，合同可能被解除。在诸多解除原因中，最为重要的系迟延履行引起的合同解除。故本文，主要分析和使用的系迟延履行的合同解除制度。
二、B的解除问题
在本案中，B之所以会解除，系因为A迟延履行解押的合同义务。对此，需要注意如下问题：
1、本案中解押义务的性质
合同义务可分为给付义务和附随义务，给付义务又可分为主给付义务和从给付义务。
在本案中，A的合同义务系解押、交付、办理产权过户，B的合同义务为支付购房款。根据《合同法》第130条的规定，A办理产权过户的合同义务和B支付货款的义务，系属于主给付义务无疑。但A的解押属于何种合同义务，不无疑义。
对此，通过查阅案涉买卖合同的约定，宜将解押理解为案涉买卖合同的主给付义务，具体理由如下：
（1）解押系办理产权过户的前提和基础
（2）解押与合同支付价款存在对等关系
2、本案中A是否存在迟延履行解押义务的情况
针对合同的履行，有约定期限者，有未约定期限者。其中，约定期限者，债权人有权要求债务人在履行期内履行，未约定履行期的，则需要债权人有权要求债务人随时履行，但应当给予一定的合理期限。
在本案中，A的解押义务，案涉买卖合同并未约定履行期。对此，根据《合同法》第62条第4款的规定，B可以要求A随时解押，但应当给A必要的准备时间。案涉合同签订后一个月，A未履行解押的义务。对此，综合考虑本案合同签订的情况、案涉房屋情况、解押的合同履行情况等，拟认定A存在迟延解押的义务。
3、B解除通知是否发生法律效力
通过前述1、2的分析，A存在迟延履行主要债务的情况。根据《合同法》第94条第3款的规定，B有权在一定条件具备时，依法解除案涉买卖合同。
在本案中，B并未催告而径行要求解除合同的行为，并不符合《合同法》规定，无法直接发生合同解除的法律效果。
需要讨论的系B的行为，是否发生其他法律效果，抑或是否符合《合同法》第94条规定的其他解除权规定？
若B的解除的原因符合《合同法》第94条第4款规定的情形，则B可以未经催告直接解除。根据《合同法》第94条第4款规定的情况，需要当事人一方迟延履行，达到合同目的无法实现的情况。但是，通过目前案例的情况来看，A迟延履行解押义务的情况，并没有达到买卖合同目的不能达到的程度。
三、A的解除问题
在本案中，A解除的理由系B未按照买卖合同约定的支付首付购房款。对此需要注意如下问题：
1、B的迟延支付购房款的行为问题
在本案中，B支付首付购房款的时间系A解押当日，该行为属于合同法的定期行为。一旦超过该履行期，则B构成迟延履行，且迟延履行的系主合同义务。
2、A解除通知是否发生法律效力
在本案中，B迟延支付购房款的行为，符合《合同法》第94条第3款的解除条件，且A在解除通知书中给予了B履行付款义务的合理期间，但B仍然没有支付购房款。根据该条的规定，A的解除通知发生《合同法》第97条规定的解除效力，即买卖合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
在本案中，合同解除之后，A要求B承担违约责任的权利并不丧失，根据《合同法》第115条的规定，A可以不予退还定金。
四、B发函要求继续履行合同的问题
在本案中，B发函要求A继续履行合同的行为，如何定性，效力如何。需要注意如下几个问题：
1、合同解除与继续履行的关系
在发生一方当事人违反合同约定的情况，当事人可能对于合同的继续履行仍然感兴趣。如供货商迟延提供原材料，该原材料仍可以用于下批次的产生生产。故在当事人一方违约时，法律赋予当事人选择权，且合同履行请求权具有相对优先的地位。
当然，在当事人选择合同解除之后，并且按照法律的规定行使了解除权，则仅仅发生的系合同解除的法律效果。此时，继续履行已经丧失法律意义。
2、B发函要求继续履行合同的问题
本案中，在A的解除行为已经发生法律效果的前提下，B的发函要求继续履行合同的法律基础已经丧失，也就说，B要求继续履行的合同已经无效，请求本身没有依据了。
此时，B发函要求继续履行合同的行为，符合《合同法》第14条规定的要约。要约的内容，系原买卖合同约定的内容。对此，该要约要对A产生法律效力，需要A表示承诺，否则B无权要求A履行买卖合同约定义务。
五、结语
通过前述分析，合同的解除需要关注解除权的发生原因、解除权的行使、解除权的效果以及解除权的消灭四个方面的问题。本文的关注点主要系在于解除权发生原因中的迟延履行原因、解除通知的正确发出方式。
当然本文选取的案例，仅仅是很简单的事例，现实生活中的合同解除问题往往复杂的多，且《合同法》关于解除原因的规定较为概括和不完全，最终给当事人和司法部门带来诸多困扰。如如何理解不可抗力的范围、如何理解期前违约、如何理解主要债务、如何理解根本违约、如何把握解除通知的送达、如何确定解除权的行使期间、如何确定回复原状和损害赔偿的适用范围等。