律师观点分析

上诉人王XX因与被上诉人罗X、何XX、蔡X案外人执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初22909号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人王XX的上诉请求：1.撤销原审民事裁定书；2.改判立即停止拍卖上诉人居住的深圳市××××层的房屋，并解除对上述房屋的查封；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人向一审法院提起执行异议申请及执行异议之诉，主张的并非其对深圳市××××层的房屋的物权，而是向一审法院呈现涉案房屋的现状，已经存在其他的权益，并且该权益足以排除人民法院采取强制执行措施，采取执行措施的人民法院依法应中止执行措施，而一审法院裁定驳回上诉人的诉讼请求，等同于认定了涉案房屋的物权，这与事实不相符合。2.排除强制执行的权益不仅包括所有权、用益物权、特殊债权甚至是“占有”的事实状态，王XX对涉案房屋所拥有的权益足以排除法院的强制执行，且人民法院若继续强制执行，将对王XX及案外人陈XX造成极大的且无可挽回的损失。既然一审法院认定上诉人和被上诉人对涉案房屋不享有物权，一审法院裁定驳回上诉人的诉讼请求，则意味着认定了被上诉人何XX享有涉案房屋的物权。即便现行法律法规支持人民法院可采取强制执行措施拍卖涉案房屋这类性质的房屋，亦应在该房屋在排除其他有争议的权益的情况下进行，法院不应越俎代庖，直接认定了房屋的物权并支持对房屋采取强制执行措施进行拍卖。3.本案中，涉案房屋及相关的房屋所涉及的受让人众多，法院若强制拍卖，将会催生社会的不XX因素。
被上诉人罗X辩称：上诉人所说的产权问题，是经过笋岗街道办及XX公司的确权，到现在5-8层还是属于何XX的，上诉人应该是去找陈XX维护权利。一审查明事实正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人何XX、蔡X辩称：1.本案为案外人执行异议之诉，上诉人应就对其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，本案上诉人对被执行房产不具有合法的占有、使用、处分权限。上诉人主张的依据是王XX作为受让方与陈XX签订的房屋转让合同及何XX作为转让方、陈XX作为受让方签订的房屋转让合同，然而，何XX与陈XX签订的房屋转让合同是无效合同，房屋转让合同是2015年7月签订，当时小产权房价格为每平方米1万元至1.5万元，何XX将建筑面积为1420平方米的八层房产作价300万元转让给案外人，远远低于市场价值，显失公平，完全不符合常理。实际情况为何XX向案外人陈XX借款，陈XX提议签署房屋转让合同作为抵押，并注明房屋转让费为300万元，何XX基于出借人陈XX的强势地位，为早日拿到借款被迫同意，该房屋转让合同系显失公平的合同。另外，涉案房产系村集体历史遗留违法建筑，陈XX非村集体成员，不具有购房资格，该合同签署后也并未履行，何XX未收到房屋转让费，房产也未办理过户登记，陈XX系通过100多的社会人士强行霸占被上诉人5-8楼的房产，又非法转让给了上诉人，上诉人不具有占有、使用、涉案房产的合法权限。2.涉案被执行房产不属于法律或司法解释规定的不得查封、扣押、冻结的财产。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第五条列明了人民法院不得查封、扣押、冻结被执行人财产，涉案房产不属于该条规定的情形。
王XX向一审法院起诉请求：1.判令立即停止拍卖王XX居住的深圳市××××层的房屋，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由罗X、何XX、蔡X承担。
一审法院认定事实：
一、涉案房产位于深圳市××××号。1999年7月10日，深圳市罗湖管理区城市建设管理办公室向何XX核发建筑许可证，批准笋岗村何XX在红线内建房一栋八层，共计建筑面积1420平方米。2009年4月23日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执显示，笋岗村43号申报人是何XX，编号：2009-4239-29。2015年7月28日，深圳市罗湖区XX公司出具证明，证明深圳市罗湖区XX1-8层所有权为何XX所拥有。2016年8月11日，深圳市罗湖区XX公司出具证明，证明深圳市罗湖区XX1-4层业主为张XX。2018年3月6日，深圳市罗湖区XX公司出具证明，证明深圳市罗湖区XX5-8层业主为何XX。
二、何XX、案外人张X作为甲方、出让方，案外人陈XX作为乙方、受让方于2015年7月30日签订《房屋转让合同》，合同约定，将坐落于深圳市××××号房产，共8层，建筑面积1420平方米，转让给案外人陈XX，转让价为300万元。上述转让合同经广东XX律师见证。案外人陈XX于2015年7月至10月期间，向何XX转账支付14笔款项共计253万元，其中，多笔款项备注为“借款”。
三、案外人陈XX作为甲方、王XX作为乙方，于2016年8月3日签订三份《房屋转让合同》，合同约定，将坐落于深圳市××××号房产第五层的501、502、503共三套房产转让给王XX。上述转让合同经广东XX律师见证。2017年6月6日，王XX与陈XX签订《房地产买卖合同》，合同约定，将坐落于深圳市××××号房产第五层的501、502、503、505共四套房产转让给王XX，转让成交价为300万元。2017年6月6日，王XX支付定金10万元，2017年6月20日王XX转账290万元至陈XX账户。
四、王XX于2017年6月开始占有使用涉案房屋。
五、一审法院于2016年12月5日作出（2016）粤0303民初17742号民事判决书，后何XX、蔡X不服该判决，上诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2017年3月23日作出（2017）粤03民终681号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于何XX、蔡X未按期履行上述生效法律文书确定的义务，罗X向一审法院申请执行，一审法院依法查封了何XX名下位于深圳市××××房产，并拟对上述涉案房产进行拍卖。王XX对该执行行为提出异议，一审法院于2017年11月20日作出（2017）粤0303执异182号执行裁定书，裁定驳回王XX的异议请求。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房屋系未经建设工程规划许可且未办理产权登记的建筑物，不符合《中华人民共和国物权法》第三十条关于因合法建造方可初始取得房屋所有权的规定，依照《中华人民共和国物权法》第五条关于物权的种类和内容由法律规定的物权法定原则，王XX、何XX及案外人对涉案房屋不享有物权。其次，王XX对涉案房屋主张权益所依据的系2015年7月30日何XX、案外人张X与案外人陈XX签订的《房屋转让合同》及王XX与案外人陈XX签订的《房地产买卖合同》、《房屋转让协议书》，而该权益是否合法，则取决于前述《房屋转让合同》、《房地产买卖合同》、《房屋转让协议书》的效力。本案中，没有证据显示涉案房屋已经建设工程规划许可，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的违规建设法律后果则包括责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或违法收入等，因前述不同处理结果将影响对合同效力的认定，故在行政主管部门对房屋建设行为作出处理前，尚不能正确判定前述王XX权益所依据的《房屋转让合同》、《房地产买卖合同》、《房屋转让协议书》的效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，合作开发房地产合同当事人请求分配未取得建设工程规划许可证的房地产项目利益的，人民法院应驳回起诉，参照该项司法解释规定，当事人应当先行申请行政主管部门进行处理，对王XX的起诉依法应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第三款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，一审法院裁定：驳回王XX的起诉。案件一审受理费100元，王XX已预交，待本裁定生效后，全额退回王XX。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1、本院（2019）粤03民终866-869号陈XX等人与何XX、蔡X、余XX案外人执行异议之诉四案所涉房屋与本案为同一栋房屋，但房号和楼层不同，该四案于2019年1月21日裁定维持一审法院驳回陈XX等人的起诉并生效。2、本院（2018）粤03民终19841号陈XX与罗X、何XX、蔡X案外人执行异议之诉一案与本案上诉人王XX所主张陈XX与何XX、蔡X签订的《房屋转让合同》为同一合同，该案于2018年11月5日裁定维持一审法院驳回陈XX的起诉并生效。
本院认为，涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，行政部门的处理结果将影响相关房屋转让合同的效力，在行政主管部门对涉案房屋建设行为作出处理前，无法对相关合同效力进行判定。同时，生效判决已经对同一栋房屋不同房产且相同法律关系进行了处理，为保持一致性，一审法院裁定驳回上诉人王XX的起诉，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人王XX的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。