2004年11月23日，北京市土地整理储备中心某某分中心下发了“某某区XX一、二、三村土地一级开发工程拆迁公告及方案”。该公告称XX一、二、三村是某某区辖内面积最大、居民数量最多的危改区，北京市土地整理储备中心某某分中心以土地一级开发的方式计划在2005年内完成该区的拆迁改造任务。该项目总占地面积为31公顷，房屋建筑面积约为17万平方米，其中住宅建筑面积为近15万平方米，该项目拆迁预算款总计约15亿元左右。截止到2014年年底，该项目的拆迁工作告一段落，从拆迁公告发布到最后一栋楼房被拆除，已经整整10年。

2007年3月23日，天津市河北区号称“最大的一项民心工程”——新开河南岸八马路地区改造工程日前全面启动。该工程总拆迁面积70万平方米，其中律纬路以西地块就拆迁涉及被拆迁居民2930户。然而截至现在，拆迁项目至今尚无将房屋拆除完毕。从项目启动到现在，被拆迁户已经同拆迁人“周旋”了8个年头。

在德凯律师承办的众多拆迁案例中，不乏这样的“烂尾项目”。而说到烂尾，除了项目跨度周期之长、涉及用地面积之广、被拆迁人数之多外，作为德凯律师感受更为深刻的是由“拆迁”到“征收”的法律变迁。而这种变迁是伴随着2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“征补条例”)的颁布实施而衍生的，并且征补条例并没有为已取得拆迁许可证的项目开一个“新法优于旧法”的通道。正是征补条例中的“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”成了烂尾拆迁项目难以逾越的鸿沟。而鸿沟背后的矛盾激化多因下列问题而起：

一、拆迁补偿标准的不合理。由于拆迁项目的跨度周期之长，在过去中国房地产的黄金10年，直接造成了原有的补偿标准远远无法追赶无节制上涨的商品房价格。而无论是作为拆迁人，还是拆迁主管部门都没有对此做好积极地应对。一方面拆迁人坚守拆迁公告之初的补偿标准不动摇，让一些被拆迁户在苦于无法保障现有生活水平不降低的同时，不得已选择了“抗衡”。最终拆迁成了双方耗时耗力的持久战，基于意思自治的拆迁协议达成最终卡在了补偿价格这一环节。而征补条例对“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”这一规定，让《城市房屋拆迁管理条例》的受众自然倍生懊恼。因此拆迁之所以不靠谱，更多不是来自拆迁双方，而是这世界变化太快!

二、拆迁手续尤其是拆迁许可的严重违法。拆迁许可衍生自《城市房屋拆迁管理条例》的强制规定，这一本意是为了规范拆迁管理进程的前期许可，在现实操作中并没有得到很好地落实，相反成了流于形式，推进拆迁的敲门砖。因此在德凯律师团代理的众多城市房屋拆迁案例中，拆迁许可证续期不仅无序，而且操作粗劣。德凯律师团在承办的天津河北区律纬路以西地块项目中，一个拆迁许可证硬生生被敲上了15个公章。显然，房地产行政主管部门采取在一份房屋拆迁许可证上加盖多份公章，同意延期许可是与《行政许可法》“一事一申请，一许可”的法律精神相违背的。诸多项目时隔数年，是否具备拆迁的法定条件，建设项目是否变更，都是在续期许可时应当予以审查的。而为了将拆了一半的项目拆除掉，拆迁许可往往成了默认的合法合规合理。

三、拆迁手段的半暴力化。拆迁中的暴力是随着暴利而相生相随的，征补条例出台实施前，血腥暴力往往较为常见。自行政强拆的废止，到现今司法强拆的引进，烂尾项目中的暴力强拆，虽有收敛，但并未消失殆尽。因此，才有了河南的“艾滋病拆迁队”，才有了山东的火烧被征地人。

烂尾项目的停停拆拆，甚至想停就停想拆就拆应当加以监管，在对大面积、广区域、多人数地块进行拆迁的前期评估工作也必须加以规范。这是依法治国，也是依法行政的基本要求。在新《行政诉讼法》修订后即将实施之际，我们期待这样的烂尾项目少一点，再少一点!

(德凯律师团市场部供稿)