律师观点分析

　　律师观点分析：

　　本案的所涉住宅小区有100多户业主对开发商要求补缴“补差款”有意见，委托高旭东律师起诉开发商要求法院判决该收费违法。高旭东律师在接受委托过程中，发现开发商以促销“大礼包”的名义对每户业主收取了5000元钱，而没有计入购房款。高旭东律师判断该收费违法，于是动员业主们对该5000元一起起诉，要求法院判决开发商返还。法院采纳了高旭东律师的意见，判决开发商向业主返还该5000元。该案例是代理律师一次勇敢而成功的尝试，现公布其中一宗案件的一审判决书，希望给读者有所启发。

　　原告乔**，女，19**年**月**日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区**路**号，身份证号码：441900********X。

　　委托代理人高旭东，广东南天星律师事务所律师。

　　委托代理人***。

　　被告东莞市**佳园开发有限公司，住所地：广东省东莞市道滘镇沿海**佳园。

　　法定代表人李**，该公司经理。

　　委托代理人朱志东，广东众达律师事务所律师。

　　委托代理人黄浩荣。

　　原告乔**与被告东莞市**佳园开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周玉婷适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告乔**的委托代理人高旭东，被告的委托代理人朱志东、黄浩荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告乔**诉称，2013年10月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园康桥轩1幢2404号房，建筑面积73.76平方米，套内面积57.71平方米，按套内建筑面积计算房价款，单价为每平方米9304.87元，总金额536984元。原告依约向被告交付了全部购房款，但是在签订合同之前，被告曾收取原告5000元，并开具了收据，该5000元款项被告没有抵扣原告的购房款，也没有退还给原告。近期，原告接到被告要求原告交纳面积补差款的通知，并以此迟延向原告出具产权登记资料，缺乏事实和法律依据。首先，《房地产查丈登记表》所载平面图与《商品房买卖合同》所载平面图，二者形状和标注尺寸完全一致，分毫不差，《房地产查丈登记表》中数据的改变是被告单方变更合同的行为。其次，《房地产查丈登记表》上的实测结果是在竣工及交房前已经出具并备案，且实测过程并没有业主一方的参与和认可，实测结果不具有真实性。再次，在签订合同前，被告向原告承诺交5000元可以享受抵六万元的购房优惠，使原告在重大误解的情况下，向被告交纳了5000元，然而此5000元在双方签订及履行合同时并未涉及，既不是定金也不是预付款，且被告承诺的享受购房优惠根本不存在，被告无理由占有该5000元，应当返还。最后，被告应依约尽快协助原告办理房产确权登记。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、原告无须向被告支付面积补差款7816.09元；二、被告返还原告5000元；三、被告于本案裁判生效之日起15日内，向原告无条件出具产权登记资料（即在《房地产交易及权属登记表》、《房地产抵押登记申请表》上盖章）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院依法予以准许。

　　被告东莞市**佳园开发有限公司辩称：一、房屋的实际面积应该以房产证上登记的面积为准，而房产证上的面积应按房屋交付后由有资质的测绘部门实测的面积确定，再根据实测面积办理房产证。现在实测面积与商品房买卖合同的面积存在差异，而且差异在0.6%至3%以内，根据合同约定原告应该补足面积差额款。二、对于返还5000元的诉讼请求，已经超过诉讼时效，而且本案是商品房销售合同纠纷，但原告主张不当得利，故该请求不应在本案中处理。该笔款项的收据除非有被告“东莞市丽水佳园开发有限公司财务专用章”的盖章，否则，其它收据中所列的款项均非由被告收取。而且原告签订合同时已经阅读过合同内容，其中有关于总房款的约定，是双方真实意思的表示，可见被告确实已经给予原告相关购房优惠。三、商品房买卖合同约定的办证时间尚未成就，而且根据合同约定原告应当补足面积差额才能要求出具产权登记资料。

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　　本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方确认原告向被告购买东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水佳园康桥轩1栋2404号房并签订了《商品房买卖合同》，事实清楚，证据充分，本院予以认定。原、被告均确认《房地产查丈登记表》中数据和附图的真实性，本院亦予以认定。

　　关于原告是否需要补交面积差额款的问题，原告诉请无须向被告支付面积差额款，依据不足，本院不予支持。

　　关于被告是否返还5000元。原、被告双方确认该5000元是以购房优惠大礼包的名义收取，且被告确认该款项是其代收，但双方对是否享受了优惠以及是否应在房款中扣减该5000元有争议。被告未提交任何证据证明购房优惠活动的具体内容及实际收款人，其提交的面价表也并不足以证明被告实际上给予了原告合理的购房优惠，故被告以此为据主张代收原告5000元并不能成立；因双方未约定该5000元如何处理，又未在房款中直接扣减，故被告应当予以返还。原告在签订合同时已经知道总房价的数额，对于该5000元是否在房款中扣减理应知悉，故该5000元的诉讼时效应从签订合同时起算，至起诉之日未超过两年。原告请求被告返还5000元，本院予以支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

　　一、被告东莞市**佳园开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告乔**返还5000元；二、驳回原告乔**的其它诉讼请求。

　　本案诉讼费60.2元（原告已预交），由原告乔**负担37元，被告东莞市丽水佳园开发有限公司负担23.2元。