案件描述

重点提示：

当事人签订的约定在将来一定期限内订立合同的意向书属于预约合同，一方不履行订立合同的义务，对方有权请求其承担预约合同违约责任。

简要案情：

原告：张女士

被告：A银行股份有限公司某某支行(以下简称“A银行”)

2012年3月7日，被告与原告签订了《房屋租赁意向书》(以下简称《意向书》)。双方在该《意向书》中约定：被告有意承租原告位于某县某大道中段房产一处，租金每年为29.5万元。本意向书有效期自2012年3月1日至2012年8月31日。原告保证在本意向书有效期内，不得将房产另出租于他人，否则，须向被告支付违约金5万元。被告如在本意向书期满后不能与原告签订租赁合同，不再租赁该房产，被告须向原告支付六个月的该房产的租金作为违约金，同时原告有权将该房产出租于他人。本意向书双方签字后生效。

《意向书》生效之后，原告履行了双方在该《意向书》中约定的义务，在2012年8月31日之前没有将房产出租于他人。而被告应当在2012年8月31日之前与原告签订租赁合同，2012年8月31日之后被告却一直不与原告签订租赁合同。

2012年9月13日，原告以被告没有履行双方在《意向书》中约定的与原告签订租赁合同的义务，被告已经违约，依法应当承担违约责任为由起诉被告，请求法院判决被告给付违约金14.75万元及利息。

法院审理后认为《意向书》属于预约合同，被告已经违约，应当承担违约责任。于是判决被告给付违约金14.75万元。

评析：

本案为预约合同纠纷。

合同分为预约和本约。预约是约定将来订立一定合同的合同;本约则是履行该预约而订立的合同。

预约是独立契约。预约是独立的合同。预约生效后，当事人负有履行预约所约定的订立本约的义务，只要本约没有订立，就是没有履行预约，应当承担违约责任。

2012年7月1日开始施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下称《买卖合同司法解释》)第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。同时，按照《买卖合同司法解释》第四十五条的规定，其他权利转让或者有偿合同在没有规定的情况下参照适用买卖合同的有关规定。也就是说，由于法律尚未对房屋租赁的预约合同加以明文规定，所以，其适用该司法解释第二条的规定。

可见，《买卖合同司法解释》明确规定了预约，使预约合同成为有名合同，明确了预约合同具有合同的法律效力，违反了预约合同，应当承担违约责任等法律责任。

本案原被告双方于2012年3月7日签订的《意向书》属于预约合同。

被告没有按照约定与原告签订租赁合同，就是没有履行预约合同义务，就是违约。原告要求其承担违约责任，即给付违约金是有事实及法律依据的。

河南京港律师事务所律师　孙德申

2013年11月17日