二手房买卖中的法律风险之（一）

二手房买卖中的法律风险之（一）标的房屋因贷款或者按揭贷款设置了抵押的处理

笔者按：在二手房买卖过程中，卖方的房屋往往因贷款或者按揭贷款设立了抵押，在没有归还完毕贷款、解除抵押前，房屋是不能过户的，为了使合同顺利履行，卖方或者卖方往往会通过提前还款或者代为还款的方式解除该房屋项下的抵押。

卖方出卖房屋的动机包括换一套其他的房屋、资金紧张或者其他，如果标的房屋已经设立抵押，买卖双方往往是约定由卖方在约定期限内归还完毕贷款或者由买方向卖方还款账户转款的形式解除抵押。在此种情况下，会存在着以下法律风险：

1、卖方因房屋涨价等各种原因在约定的期限内拒绝还贷；

2、在买方代卖方支付完毕贷款后，卖方局部履行过户义务的风险，更有甚者卖方在抵押解除后，将该房屋再进行二次抵押贷款。

买方在遇到此种情况下的处理方法：

1、在签订房屋买卖合同时，就该房屋在房管局进行预告登记，防止卖方在签订协议后将该房屋再进行买卖或设置抵押等行为（物权法第二十条）。

2、在签订合同时应严格限定卖方解除抵押的期限，并及时跟进解除抵押情况。在买方代卖方偿还贷款的情形下，如该房屋抵押已经解除，应立即要求卖方办理房屋过户手续；

3、在卖方有违约意向时，及时通过书面短信或者其他方式，通知卖方履行合同义务，并保存相应证据；在卖方到期仍不履行合同时违，立即起诉，申请查封该房屋，并要求卖方继续履行合同以及承担相应的违约责任。