律师观点分析

上诉人（原审被告）：成都XX房地产开发有限公司。

法定代表人：曾某，执行董事。

委托诉讼代理人：赵某，四川XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：牟某，四川XX律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张某，女，汉族，1983年10月25日出生，住四川省邛崃市。

被上诉人（原审原告）：陈某，男，汉族，1980年8月23日出生，住四川省邛崃市。

共同委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。

上诉人成都XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人张某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书，改判驳回张某、陈某的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由张某、陈某承担。

事实和理由：一、原审法院认定事实与客观事实不符，属于认定事实错误。XX公司与张某、陈某虽然于2014年2月24日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张某、陈某购买XX公司开发的位于邛崃市“XX春天”项目2幢2单元X层1号的房屋。虽然约定了交房时间及违约责任，但因不可归责于XX公司的原因，导致XX公司无法按时交房，XX公司不应承担违约责任。二、因不能归责于XX公司的原因，导致XX公司不能按时交房，XX公司与张某、陈某可以解除合同或延期交房。三、即使法院认定XX公司构成违约，原审法院认定的违约金过高。违约金应当以补偿性为主，原审法院判决按照日万分之三计算支付违约金，大大超过了张某、陈某的资金损失。法院认定违约金应以银行利率为标准计算支付。XX公司因无法预见的原因造成不能如期交付等事项，曾多次与张某、陈某沟通，同时也向相关部门进行了反映和协调，此事张某、陈某也认可。在本案中，XX公司和张某、陈某的房屋买卖关系中的无法预见的原因被表面形式所掩盖，因此，一审法院基于表面事实而非双方当事人的真实意思表示就适用法律，作出错误判决。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致实体判决不公，XX公司请求二审法院依法查明事实，维护XX公司的合法利益。

一审法院认定事实：张某、陈某与XX公司于2014年2月24日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张某、陈某以按揭方式购买XX公司开发的位于邛崃市“XX春天”项目房屋。《商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2015年12月25日前。《商品房买卖合同补充协议》第7-2条约定，逾期交房的按已付房款的日万分之三计付违约金。此后，张某、陈某按约支付价款541972元，但XX公司逾期未履行交房义务。截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件。

一审法院认为，张某、陈某与XX公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”在本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，张某、陈某要求XX公司交付房屋在客观上不能强制履行，故一审法院对该项请求不予支持。XX公司在合同约定的交房期限届满后无正当理由不履行交房义务构成违约。XX公司应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金责任。张某、陈某要求XX公司支付逾期交房违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、成都XX房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付张某、陈某逾期交房违约金。违约金的计算方法为：以541972元为基数，从2015年12月26日起至实际交房为止，以日利率万分之三为标准进行计算；二、驳回张某、陈某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取计400元，由成都XX房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

陈某、张某发表质证意见称：对上述证据的真实性无异议，但与本案无关联性，也无法达到XX公司的证明目的。

上述证据的认证意见，本院在下文予以详述。

经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据上诉人XX公司的上诉请求与被上诉人陈某、张某的答辩意见，本案二审争议焦点为：XX公司是否应向陈某、张某支付逾期交房违约金，以及原审法院对违约金计算方式的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下。

根据本案查明的事实，XX公司与陈某、张某签订了《商品房买卖合同》及其补充协议后，陈某、张某已按约履行了支付房款的义务。但XX公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已违反合同约定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。

XX公司上诉提出因不可归责于其公司的原因，导致无法按时交付房屋。XX公司并提出，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，案涉房屋没有取得规划验收合格证，不具备交付条件；根据《补充协议》第七条中“自然灾害导致工程拖期或逾期交房的”、“施工中因出现恶劣天气影响（包括但不限于月累计超过7天的降雨、霜冻、结冰、狂风等）”、“非出卖人原因……建安延误导致工程拖期或逾期交房的”、“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用”等相关手续，且万分之三的违约金应当在商品房实际交付之日起十五日内向买受人支付。故XX公司不应承担违约责任，且违约金的支付条件未成就。

本院认为，陈某、张某与XX公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中虽约定了在某种条件下，XX公司不承担违约责任。但二审中，XX公司提交的证据1系其公司向华西公司发出，虽装载于结算资料中但该结算资料的用途系华西公司制作用于与XX公司进行工程价款的结算，不能证明华西公司对工程进度存在延误的确认；且证据1也仅针对地下室的修建状态由XX公司进行的描述，XX公司也未提交其他证据证明其与华西公司约定的施工期限、地下室实际完成的时间与约定的时间不同以及相应应当扣减的逾期交房违约期间，故本院对证据1不予采信，对XX公司以该证据结合相应合同约定主张免除责任的上诉理由不予采纳。

关于证据2，亦系XX公司向华西公司发出的工作联系函，内容系委托华西公司采购抽水设备进行排水。但根据XX公司与陈某、张某补充协议第七条的约定，恶劣天气双方定义为“包括但不限于月累计超过七天的降雨”，二审中XX公司并未提交其他证据证明在2013年7月份的降雨超过7天，或因自然灾害导致施工停滞的具体时间；且根据一审中陈某、张某提交的落款时间为2015年12月22日、加盖有XX公司公章、法定代表人印章的《致全体业主的函》中“XX春天·钻石广场项目由于受大环境影响，加之公司自身原因，导致前期施工延后，从而无法在与各位业主所签订的合同期限内交房”，故该证据不能达到XX公司的证明目的，本院不予采纳；XX公司提出因恶劣天气影响故不承担逾期交房责任的上诉理由本院不予采纳。

关于XX公司另提出买受人应当付清全部房款、违约金等费用的问题。本院经审查认为，首先，根据原审法院查明的事实，全部房款已由陈某、张某付讫；而违约金是否存在XX公司并未提交相应证据予以证明；且上述费用、资料等，双方约定为“在办理该商品房的交接手续前”。在本案中，XX公司并未提交相应证据证明其通知买受人收房，也未提交证据证明其向买受人发出了交付资料、税费等通知，故本院对其该项上诉主张不予支持。

关于XX公司另提出违约金应当在商品房实际交付之日起十五日内给付，现支付条件未成就的问题。本院认为，双方在合同中约定了房屋交付的具体时间，而至今案涉房屋仍不符合交付条件。在此情况下，XX公司主张支付条件未成就，将导致双方权利义务严重失衡，亦与《中华人民共和国合同法》第四十五条的立法目的相悖，故本院对其该项上诉主张不予支持。

综上，在本案中，XX公司提交的证据不能证明其逾期交房的行为存在相应的免责事由，故本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，故本院对其该项上诉主张不予支持。原审法院认定XX公司存在违约行为、应向陈某、张某支付逾期交房违约金正确，本院予以确认。

XX公司另提出违约金过高的问题。本院经审查认为，按照XX公司与陈某、张某签订的合同约定，逾期交房的按日万分之三支付违约金。原审法院根据双方约定的违约金计算方式判决XX公司承担给付违约金，具有合同依据。在本案中，XX公司未提交相应证据证明双方约定的违约金过分高于其违约行为对陈某、张某造成的损失，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费800元，由上诉人成都XX房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。