【审判规则】
房地产转让合同属于要式合同。行为人在未与房屋所有人签订房地产转让书面合同，亦未支付相应价款的情况下，擅自将房屋重新修建，并搬入居住的，因此时双方未成立房屋买卖合同，行为人构成侵权，应当承担侵权责任。
【关 键 词】
民事 占有物返还 房产转让合同 要式合同 订立合同 支付价款 处置房屋 侵权责任
【基本案情】
李X忠在睢县城关镇康乐路有一处房产。李X忠欲将该房产转让，通过中间人介绍，刘X涛、孙X夫妇看过该房后欲购买，遂通过介绍人从李X忠处取走涉案房屋钥匙。刘X涛取得钥匙后，在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李X忠任何款项的情况下，擅自将涉案房屋的东、西偏房扒掉，重新在院南边建三间平房、一间门楼，并将该房产的主房进行部分翻新，更在未告知李X忠的情况下搬进该房屋内居住。李X忠得知后多次与刘X涛协商解决此事，未果。
李X忠以刘X涛、孙X强行占有并损坏其房屋为由，提起诉讼，请求判令刘X涛、孙X搬出涉案房屋，并归还上述房产及房屋内的相关物品。
【争议焦点】
行为人在未与房屋所有人签订房地产转让书面合同，亦未支付相应价款，此时双方之间能否成立房屋买卖合同关系。行为人擅自将房屋重新修建，并搬入居住的，是否构成侵权。
【审判结果】
一审法院判决：刘X涛、孙X从现居住位于康乐路219号房产的房院内搬出，并将位于康乐路219号的房院返还给李X忠；刘X涛、孙X返还李X忠春兰牌柜式空调一台、长虹牌分体式空调一台、上菱牌冰箱一台、吊扇一个、浴盆一个、家用小抽水泵一台、多用煤火炉一个。
刘X涛、孙X均不服一审判决，提出上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
房地产转让合同属于要式合同，双方当事人若想实现房产转让，就必须以书面的形式予以明确。本案中，李X忠并未与刘X涛、孙X依法签订房地产转让书面合同，此时双方之间尚未成立房屋买卖合同关系。但刘X涛、孙X在合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，将李X忠的房屋重新修建并搬入居住，其行为已经构成对李X忠财产权的侵犯，依法应当承担相应的民事责任。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例 有效 参考适用
李X忠诉刘X涛、孙X占有物返还纠纷案
【案例信息】
【中 法 码】 房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·行为性质 (R070202011)
【案 号】 (2010)商民终字第1292号
【案 由】 占有物返还纠纷
【判决日期】 2011年04月18日
【权威公布】 被《人民法院报》2011年12月22日刊载
