尚未过户的房屋赠与协议是否生效

【案情】

黄小某系黄某、李某的女儿，未成年。黄某、李某于2010年8月12日到民政部门协议离婚，同时约定将夫妻共有财产赠与黄小某。黄某、李某作为赠与方，黄小某作为受赠方签订了《房屋赠与协议》。黄小某接受父母赠与的财产后，李某没有到房地产管理部门为黄小某办理房屋产权过户变更登记手续，也没有到公证部门申请办理公证登记。过后因黄某向法院申请要求撤销《房屋赠与协议》，黄小某便于2010年11月14日向法院起诉要求判决将已受赠的财产判决归黄小某所有，由母亲李某代管。

【分歧】

尚未过户的房屋赠与协议是否生效?对此有两种意见：

第一种意见认为，尚未过户的房屋赠与协议不能生效。

首先，认定黄小某与黄某、李某签订房屋赠与合同成立。根据《合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。本案中，黄小某与黄某、李某在协议中约定黄某、李某将房屋赠与给黄小某，并且双方在协议上签了字，所以应认定赠与合同成立。

其次，本案中黄小某与黄某、李某签订房屋赠与合同未生效。根据《合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中要使得黄某、李某赠与房屋的合同生效，则需要办理产权过户手续。但黄小某对赠与的房屋没有办理过户手续，因此，本案中赠与合同虽成立但未生效，黄某、李某并没有丧失其对房屋的所有权。

第二种意见认为, 尚未过户的房屋赠与协议生效。

【分析】

依《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案黄小某与黄某、李某签订《房屋赠与协议》是设立物权变动的合同，依据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条规定，赠与行为是承诺性行为，即赠与人表示赠与财产，受赠人表示接受赠与，赠与合同即成立有效。因此，黄小某与黄某、李某签订的《房屋赠与协议》自双方签字之日起成立有效。虽然《合同法》第一百八十七条规定，“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续”。但本规定所指的登记是有关赠与财产物权变动所必须进行的登记，而不是赠与合同生效的必要条件。故登记与否不影响《房屋赠与协议》的效力。

尽管《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与”。但黄小某与黄某、李某在签订《房屋赠与协议》后，黄小某是未成年人不可能自行行使房屋过户登记的行为，赠与的房屋至今未过户不能归责于黄小某。黄小某与黄某、李某签订的《房屋赠与协议》属具有道德义务性质的赠与合同。

因此，双方签订的《房屋赠与协议》是不可撤销合同。据此，黄小某与黄某、李某之间形成了债权债务关系。即黄某、李某有将合同约定的赠与财产的赠与义务，黄小某有要求黄某、李某赠与合同约定的赠与财产的权利。虽然黄小某未办理赠与房屋产权变更登记，依法尚未取得《物权法》意义上的物权，在没有第三人主张权利的情况下，黄小某是赠与房屋所有权的真正权利人。赠与关系成立，所赠与房产应依法办理变更登记而改变所有权。

综上所述，本案中房屋赠与协议有效，黄小某是赠与房屋所有权的真正权利人。

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