第三人房屋买受行为是否构成善意取得

【案情】

2001年6月，原告王某因欠第三人陈某债务到期无法偿还，将自建的三层楼房作价10万元抵给陈某以偿还债务，由于该房屋转让前王某并未办理建设用地规划许可证和房屋产权证等证件，当时约定手续由陈某办理。转让后陈某为该房屋办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，在没有土地使用权证的情况下，且陈某在王某原有房屋权属登记申请直接涂改基础上向房管局申请办理房屋产权证，由于房管局审查不严，在证据不全的情况下就向陈某颁发了房屋权属证书。2006年10 月陈某将该栋房屋作价26.8万元转让给第三人杨某，并向房管局办理了产权变更登记，房管局向杨某颁发了房屋所有权证。

【分歧】

本案争议的焦点：第三人杨某购买该栋房屋的行为是否构成善言取得，被告房管局颁发给杨某的房屋所有权证是否应该被撤销?该案的处理存在两种观点：一种观点认为，被告房管局在第三人提交材料不全的情况下，未依法履行审查义务，为第三人陈某、第三人杨某办理了房屋产权证都属于违法行政行为，且行政诉讼中不适用善意取得制度，因此，应予撤销;另一种观点认为，第三人杨某房屋买受行为属于善意取得，第三人杨某的权益应该得以保护，被告房管局颁发给第三人的房屋所有权证不应撤销。

【评析】

笔者同意第二种观点，应当认定杨某受让房屋的行为属于善意取得，不应撤销房管局颁发给第三人杨某的房屋所有权证。理由如下：

首先，行政审判过程中可以适用善意取得制度。善意取得制度是民法中关于物权取得的一项特别制度，一般只调整平等主体间的民事法律关系。但这并不排斥在行政审判过程中适用善意取得制度，行政审判同样肩负着维护交易安全，保护善意第三人合法权益的职责，因此，善意取得制度同样适用于行政审判过程中。在《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中就提及行政审判中可适用善意取得制度，第二款规定，“第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。”因此，笔者认为为了市场交易安全，保护善意第三人的合法权益，行政审判过程中不应排斥适用善意取得制度。

其次，本案中第三人杨某的行为构成善意取得。根据善意取得制度，一个行为是否构成善意取得应符合以下三方面的条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二是以合理的价格转让;三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中杨某受让该房屋时是善意的。根据2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料包括：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。”杨某向房屋局申请办理所有权转移登记时依法提供了上述材料，由于该房屋属于转移登记而不是初始登记，杨某并无审查该房屋的土地使用权的义务，杨某按照法律规定审查了上述材料的真实性，并向房管局予以提供，杨某已尽到了审查的义务，此足以证明杨某的受让该房屋时是属于善意的。第三人杨某受让该房屋的价格为26.8万元，按照2006年当地的房屋价格测算，杨某受让该房屋时是按照正常的市场价格受让的，符合善意取得制度中关于以合理的价格转让的规定。且本案中第三人陈某、第三人杨某房屋转让已经在房管局办理了所有权更变登记，房管局向第三人颁发了房屋所有权证。因此，杨某房屋受让行为属于善意取得。

笔者认为，本案中杨某受让房屋的行为属于善意取得，且杨某在房屋受让产权变更登记，房屋局向其颁发房屋所有权证的行政行为过程中并无任何过错，基于行政行为公信力，维护市场交易安全、保护善意第三人合法权益的目的，房管局向第三人杨某颁发房屋所有权证的行政行为不应予以撤销。

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