杜杰锋律师
【案情】
2009年3月，王力与李明、李亮两兄弟签订了一份房屋租赁合同。合同约定，王力租用李明、李亮按份共有的房屋，租期三年，约定了租金及支付方式等，并约定了王力只要经兄弟二人同意可以转租。2010年1月，经李明、李亮同意，王力将房屋转租给林诚。2010年7月，李明欲出售属于自己的房屋份额。此时，共有人李亮、承租人王力、次承租人林诚均主张优先购买权。(文中均为化名)
【分歧】
第一种意见：应该由共有人李亮享有优先购买权。理由是，《物权法》第101条规定，“按份共有人可以转让共享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”共有人李亮的优先购买权是基于所有权产生的，所以应先行使优先购买权。
第二种意见：房屋应由承租人王力享有优先购买权。我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所以，应由承租人王力优先购买。
第三种意见：应由次承租人林诚享有优先购买权。法律虽未规定次承租人有优先购买权，但是次承租人是实际占有、使用租赁物的主体，法律赋予承租人优先购买权这一制度的初衷，既是为了保护处于弱势地位的承租人，赋予次承租人优先购买权更符合这一立法宗旨。
【管析】
笔者同意第一种意见，本案应由共有人李亮优先行使房屋优先购买权。理由如下：
该案应从两个层面来看，一是共有人与承租人或次承租人之间;二是承租人与次承租人之间。一、房屋共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权。由《物权法》第 101条及《合同法》第230条规定可以看出，法律赋予共有人享有优先购买权，同时法律也规定房屋承租人具有优先购买权。那么，在本案中两者的优先购买权是否存在冲突?
从上述法律规定看，共有人的优先购买权是针对共有人转让份额而言，其客体是物。在共有物出租给他人使用的情况下，当一个或数个共有人转让其共有份额时，只有其他共有人在同等条件下才有优先购买权，而此时并不存在承租的的优先购买权。这时优先购买权是在个别共有人或全体共有人之间发生。当所有共有人作为出租人，转让其共有的租赁物时，在同等条件下承租人才有优先购买权。
本案中，李明要转让属于自己份额的房屋，作为共有人的李亮其于《物权法》的规定具有优先购买权。而只有在李明、李亮两个共有人共同要转让该房屋时，承租人或次承租人才享有优先购买权。因此，就本案而言，应由共有人李亮优先行使优先购买权。
二、承租人与次承租人之间的优先购买权。如上所述，李明、李亮两个共有人在共同转让房屋时，又或者共有人李亮放弃优先购买权时，承租人或次承租人才享有优先购买权，此时，才产生承租人与次承租人优先购买权的冲突问题。本案中，承租人王力将房屋转租给次承租人林诚，其转租已说明他已脱离租赁房屋，对此房屋已无需要。较承租人而言，次承租人更处于弱势地位，对房屋更有现实的居住需要。同时为稳定次承租人占有、使用租赁房屋的既存法律关系，使占有与所有一致，赋予次承租人优先购买权优先行使，更符合承租人优先购买权这一立法目的。
文章来源：互联网