杜杰锋律师
【案情】
2005年9月，因江西省遂川县城区开发建设，县城居民郭某建的一处私房被政府征用，政府将该县慈云路一处产权调换房补偿给郭某建，其中的房产调换协议经郭某建授权由其子郭某代签。
因郭家还另有房产，于是便考虑将政府补偿的房屋卖掉。9月21日，郭某以其父的名义与肖某增签订了房屋转让协议，将政府安置的产权调换房以8万元的价格转让给肖某增。签协议时，郭某向肖某增出示了与政府签订的《房产拆迁调换协议书》，以证明其有权出售该房产。转让协议签订后，肖某增支付了购房款，并将房屋装修后出租至今。
时隔4年之后的2009年，房价大幅上涨。郭某建觉得自己当初以8万元的价格卖掉产权调换房吃了亏，于是便以自己没有授权其子卖房为由，要求肖某增退还所购房屋。因双方无法协商解决此事，郭某建诉至法院，要求判决当初与肖某增的房屋买卖合同无效。(文中人物均为化名)
【分歧】郭某代理父亲卖房的行为是否构成表见代理，其与肖某增签订的房屋买卖合同是否有效?
第一种意见认为：该房屋买卖合同无效。因为房屋的产权人是父亲郭某建，在卖房时郭某未经父亲明确授权，郭某建也不在场，事后郭某建亦未追认。
第二种意见认为：郭某的行为构成表见代理，该房屋买卖合同应当有效。因为儿子郭某卖房时向被告肖某增出示了先前亦由其代父签订的房产调换协议，被告肖某增有理由相信郭某是有代理权的，郭某建与郭某共同居住，四年来对卖房一事亦未提出异议。
【管析】笔者同意第二种意见。
《合同法》第四十九条对表见代理有规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 所谓表见代理，是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。也就是说，行为人虽无代理权，但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是，以本人名义为民事法律行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征;须相对人为善意，即相对人在与行为人进行民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。
本案当中，郭某代理其父与政府签订《房产拆迁调换协议书》系其父郭某建认可的。此后，郭某建虽然没有明确授权郭某将产权调换房再出售，但郭某在与肖某增签订卖房协议时出示了之前的房产调换协议，该协议也是郭某代签的。基于郭某建与郭某的父子关系及上述原因，肖某增在客观上完全有理由相信郭某有代理权;郭某建与郭某共同生活，郭某建明知郭某以自己的名义把房子卖给了肖某增，肖某增也早就将房屋装修并出租，四年来，郭某建却从未主张过权利，而是因为市场行情变化，眼看房屋的价值远远超过卖价时才向肖某增提出不卖的表示。因此，郭某代父卖房的行为符合表见代理的法律特征，该房屋买卖合同有效。
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