预约合同效力的认定

【裁判要点】

预约合同具有合同效力。合同相对人拒不履行合同义务的，应判决其履行，以维护相对人之利益。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【案例索引】

一审：福建省厦门市思明区人民法院( 2011)思民初字第11825号

(2011年12月8日)

二审：福建省厦门市中级人民法院( 2012)厦民终字第1277号(2012年5月24日)

【基本案情】

原告郭某坚诉称：原告系被告建设的福达里改造项目的被拆迁户。2007年10月5日，原、被告签订了一份《意向书》，约定由原告向被告购买福达里安置房的一个车位，价格为15万元，具体车位地点待安置房落成后再给予确认，购车位款待福达里改造项目安置房落成并确定车位具体位置后一次性付清。现被告建设的安置房已经落成，然原告依据《意向书》多次向被告提出确定安置房车位的具体位置、并与原告签订车位《买卖合同》的要求.均遭到被告的无理拒绝。被告的上述行为已经违反了《意向书》的约定，损害了原告的合法权益。据此原告诉请：判令被告依约与原告签订福达里安置车位的《买卖合同》，按15万元的价格将福达里安置房的一个车位销售给原告。

被告厦门福达地产投资有限公司辩称：(1)本案已超过诉讼时效，原告诉求依法应予以驳回;(2)本案涉讼《意向书》所指向的对象为不具备交易条件的安置房(车位)，意向书本身并不具备履行条件;(3)《意向书》仅为一项意向，充其量也只是一份预约合同，原告并未支付分文对价，不享有任何预约或期待权利，更不存在任何履行依据。综前所述，本案涉讼《意向书》在法律性质上仅为一项意向，据此，并不当然产生强制缔约之拘束力;再者，因《意向书》所指向之车位系为安置房车位，不具备交易条件，且意向书指向对象不明，根本无法履行，据此，原告之起诉没有事实和法律依据。

法院经审理查明：原告系被告建设的“福达里”改造项目的被拆迁户。2007年10月5日，原、被告签订了一份《意向书》，约定由原告向被告购买福达里安置房的一个车位，具体车位地点待安置房落成后再给予确定;原告同意按每个车位15万元的价格向被告购买，该款项待安置房落成确定具体位置一欢性付清。被告建设的“福达里”改造项目已施工完毕，原告亦已取得所属安置房。

【裁判结果】

厦门市思明区人民法院于2011年12月8日作出(2011)思民初字第11825号民事判决：被告厦门福达地产投资有限公司于本判决生效之日起十日按《意向书》之约定，确定“福达里”安置房的一个车位，与原告郭某坚签订关于“福达里”安置车位的《买卖合同》，按15万元的价格将“福达里”安置房的一个车位销售给原告。宣判后，被告厦门福达地产投资有限公司向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2012年5月24日作出( 2012)厦民终字第1277号民事调解书：一、为实现双方《意向书》内容，郭某坚同意继续向厦门福达地产投资有限公司购买具有车位功能的停车位置(以下简称交易车位)，厦门福达地产投资有限公司在保证郭某坚实际享有该交易车位所有权的前提下，在改造项目范围内确定一个交易车位出售给郭志

坚;二、前述交易车位的价格将根据位置由双方共同协商确定后，再由厦门福达地产投资有限公司给予郭某坚2万元的现金优惠;三、双方应于本协议生效之日起15日内签订交易车位的买卖合同;四、双方就本案讼争事项再无其他争议;五、本案一审案件受埋费50元，由郭某坚负担;二审案件受理费100元，由厦门福达地产投资有限公司负担;六、双方当事人一致同意本协议自双方当事人在协议上签名或盖章后即具有法律效力;七、本协议生效之日起，双方于2007年10月5日签订的《意向书》解除。

【裁判理由】

法院一审裁判认为，本案争议焦点在于：(1)原告诉请是否超过诉讼时效;(2)双方所签订的《意向书》的法律性质及法律效果?

1.原告诉请是否超过诉讼时效

(1)《意向书》约定“具体车位地点待安置房落成后再给予确定”，关于讼争安置房具体于何时落成，被告负有举证责任却未在本院限定的期限内出示，应作出对其不利的认定，即原告之诉请距安置房落成不超过一般诉讼时效的期间，未超过诉讼时效。

(2)双方约定的是“落成后再给予确定”，因此，即使落成距今超过两年，由于被告尚未再给予确定，诉讼时效亦尚未起算，进而亦不存在超过诉讼时效的情形。

2.双方所签《意向书》的法律性质及法律效果

(1)《意向书》的法律性质。一审法院认为，《意向书》的法律性质为预约合同，系无名合同，预约合同系约定将来订立一定合同的合同，本合同则为履行该预约而订立的合同，预约合同亦系一种债权合同，而以订立本合同为其债务的内容。

(2)《意向书》之法律效果。如前所述，讼争《意向书》系债权契约，该预约内容系可确定的，具备合同成立及有效的要件，被告作力预约债务人负有订立本合同的义务，原告作为权利人有权诉请被告履行义务。

综上，一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当本着诚信原则，全面、勤勉地履行合同确定的义务。原告之诉请合法有据，应予支持，被告之抗辩缺乏依据，不予采纳。

【案例注解】

实务上常见诸如本案“意向书”以及所谓认购书、预订合同、预购协议等文本，究竟其性质为何，应如何认定与处理，因裁判时尚无相关规定，难免争议。

本案例涉及预约制度的进展;预约合同与本约合同之关系;预约合同之法律效力、法理以及实务上的处理等问题。

(一)我国既有规范的缺失以及新近的进展

1.本案例裁判时的情况

检索民事法律规范，关于预约合同与本约合同，《民法通则》以及《合同 18法》并无相关规定，仅最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》，2003年6月1日实施)共有两个条文略有涉及：其中《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此处规定重在申明定金之处置，并非以 “认购、订购、预订等方式”为主要内容予以规定，更未涉及其法律性质、法律效力等。此外，《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定同样未直接针对商品房中的“认购、订购、预订等方式”，而是关于“名不符实”即名称上或名义上为“预约”，实质上却是“本约”(商品房买卖合同)的情况。

2.本案裁判后的新发展

在本案二审生效后，2012年7胃1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条文第一次正式出现“预约合同”字样，列举其通常的表现形式，并明确其内涵及法律效果，系法律规范对于学理(见下文第二部分)的吸收与肯定。对于日后此类案件的处理提供了明确的法律依据。