产权式商铺所有权的界定和行使限制

【案情】上诉人(原审原告)：李某宁。被上诉人(原审被告)：深圳市龙兴某商业经营管理有限公司(以下简称龙兴某公司)、深圳龙兴联某家具有限公司(以下简称龙兴联某公司)。深圳市龙岗区人民法院经审理查明，李某宁于2003年7月18日购买了深圳市龙岗区中心城龙兴商业广场2栋2D1XX号商铺(以下简称涉案商铺)，建筑面积为10.36平方米，2010年7月5日取得房地产证。涉案商铺是龙兴商业广场其中的一个商铺。原开发商深圳市康纳实业有限公司(以下简称康纳公司)未对商铺进行独立的分隔，李某宁与康纳公司签订买卖合同的同时又与其签订了委托经营协议书，除在签订合同时一次性返还的租金外，康纳公司再也没有向李某宁支付返租租金。2006年，龙兴商业广场因原租户撤离，涉案商铺空置多年，龙兴商业广场商铺因空置评估价值大幅降低。经众多业主努力，亦受到多数业主的委托，龙兴某公司将涉案商铺在内的整栋商场于2010年出租，商铺价值大幅提升。庭审中，龙兴某公司表示李某宁可随时主张属于其应得的租金收益。另查，龙兴某公司于2010年5月20日与深圳市海某办公家具有限公司(以下简称海某公司)签订了房屋租赁合同书，将龙兴商业广场出租给海某公司。合同签订后，海某公司要求重新成立公司来运作商铺，现在由龙兴联某公司进行经营。李某宁请求判令：1.龙兴某公司、龙兴联某公司停止侵权，并不予确认龙兴某公司、龙兴联某公司之间的租赁合同;2.龙兴某公司、龙兴联某公司从2010年8月1日起按人民币(以下相同)80元/平方米/月的标准支付占用费至停止侵害之日止(暂计至2010年12月30日，为4144元);3.由龙兴某公司、龙兴联某公司承担诉讼费。

【审判】广东省深圳市龙岗区人民法院经审理认为，李某宁是涉案商铺的所有权人，在李某宁与康纳公司签订委托经营协议书后，除在签订合同时一次性返还的租金外，康纳公司再也没有向李某宁支付过返租租金。此后，涉案商铺空置多年，大幅贬值。在龙兴某公司将涉案商铺在内的整栋商场于2010年出租后，商铺价值大幅提升。龙兴某公司的出租行为并未损及李某宁的利益，反而盘活了包括涉案商铺在内的整栋商场。此外，龙兴某公司的出租行为得到了大部分业主的同意，龙兴某公司当庭亦表示李某宁可随时主张属于其应得的租金收益。因此，龙兴某公司的行为不具有侵权性。龙兴联某公司使用包括涉案商铺在内的整栋商场，有龙兴某公司与海某公司签订的合同为依据，龙兴联某公司的使用不违反法律规定，应受法律保护。李某宁要求龙兴某公司、龙兴联某公司交还涉案商铺，但涉案商铺是整栋商场的一小部分，而且该商场未按李某宁所购面积进行分割，李某宁亦未提供充分的证据证明具体商铺位置及座标，李某宁的该请求无法履行。李某宁称涉案商铺所处地段的租金标准为80元/平方米/月，但未提供证据证明，对此原审法院不予采信。综上，原审法院依照民事诉讼法第六十四条第一款的规定，判决：驳回李某宁的全部诉讼请求。宣判后，原告李某宁不服一审判决，提起上诉。二审法院确认一审法院查明的事实。另查明，2010年5月20日，龙兴某公司(出租方)与海某公司(承租方)签订了房屋租赁合同书，载明龙兴商业广场2栋因开发商经营不善已空置荒废多年，广大业主为防止损失进一步扩大，成立龙兴商业广场共管小组，推举业主代表依法注册龙兴某公司统一出租和管理龙兴商业广场2栋，现龙兴某公司受大多数业主的委托与海某公司商谈租赁事宜，双方经协商签订了本合同。租赁期限从2010年6月1日至2024年5月31日，租赁范围是龙兴商业广场2栋地面以上建筑，租金标准如下：1.第1年免收租金;2.第2年租金抵扣海某公司垫资维修商场原被盗、瘫痪的基础设施以及本合同履行前商场原拖欠的水电费中的120万元;3.第3年至第9年的租金为13元/平方米/月;4.第7年至第10年的租金为14.3元/平方米/月;5.第11年至第14年的租金为15.73元/平方米/月。该合同共5页，每页均有龙兴联某公司的盖章确认。海某公司是龙兴联某公司的股东。涉案商铺登记价为35040元。龙兴商业广场2栋4楼所在地段2010年、2011年的房屋租赁指导租金标准分别是10元/平方米/月、15元/平方米/月。2010年指导租金的起止时间是2010年5月18日至2011年6月7日，2011年指导租金从2011年6月8日起生效。李某宁、龙兴某公司均未举证证明各自主张的租金标准。广东省深圳市中级人民法院经审理认为，龙兴商业广场2栋共计2000余间商铺，各商铺业主均持有各自的《房地产证》。该商场从2006年开始空置，各业主对此是知晓的，由此造成的损害是经济上的损失，与各业主而言不具有紧迫性或危险性，是各业主的处分行为。龙兴某公司作为出租方，与海某公司签订涉案租赁合同，将整个龙兴商业广场2栋进行出租，该行为不是无因管理。龙兴某公司应当取得各业主的授权，对于没有授权的业主，该出租、使用行为没有法律依据。但涉案商铺只是龙兴商业广场2栋2000余间商铺中的一间。该2000余间商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现龙兴某公司取得占广场大多数面积业主的授权，将包括涉案商铺在内的龙兴商业广场2栋整体出租给海某公司，由龙兴联某公司进行经营。目前处于正常经营中。民法通则第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”物权法第七条规定：“物权的行使不得损害公共利益和他人合法权益。”本院认为，李某宁要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，使龙兴某公司无法继续履行与海某公司签订的租赁合同，龙兴联某公司无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管李某宁拥有涉案商铺的所有权，其要求返还涉案商铺及不予确认龙兴某公司、龙兴联某公司签订的房屋租赁合同书的请求，本院暂不予支持。但因使用涉案商铺，龙兴某公司作为出租人、龙兴联某公司作为知晓该情况的实际使用人应向李某宁支付占有使用费。关于该费用的标准问题，龙兴某公司、李某宁均未举证证明各自主张的租金标准，故本院按照该地段指导租金的标准予以支持。龙兴某公司、龙兴联某公司确认从2010年6月1日开始使用涉案商铺，而李某宁诉请从2010年8月1日开始的占有使用费，是对自己权利的处分，本院予以确认。经计算，涉案商铺从2010年8月1日起至2011年12月31日止的占有使用费为2111.71元(10.36平方米×10元/平方米/月×10个月7天+10.36平方米×15元/平方米/月×6个月23天)，此后按指导租金标准计算至本判决生效之日止。综上，李某宁的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照民法通则第四条，物权法第七条，侵权责任法第八条、第十五条第一款第(六)项，民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2011)深龙法民三初字第1192号民事判决;二、深圳市龙兴某商业经营管理有限公司、深圳龙兴联某家具有限公司在本判决生效之日起10日内按龙兴商业广场2栋4楼所在地段指导租金标准向李某宁支付龙兴商业广场2栋2D1XX号商铺从2010年8月1日起至本判决生效之日止的占有使用费(从2010年8月1日起至2011年12月31日止的金额为2111.17元);三、驳回李某宁的其他诉讼请求。

【评析】产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内(5年至10年)固定回报的商铺产品形式。产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年来亦出现在我国的深圳、广州、上海等大城市。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性;一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。虽然早在2001年建设部出台的《商品房销售管理办法》第十一条已经规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但是，一方面，现行法律禁止的是未竣工商品房的售后返租，未禁止已竣工商品房的售后返租;禁止的是房地产开发企业售后返租，未禁止其关联公司售后返租，且鉴于该规定系部门规章，与合同效力无涉，而违反该规定的其他法律后果也不明确。另一方面，售后返租的商业模式既有利于开发商在商品房建设中快速回笼资金，也便于追求高额回报的小业主进行投资。现实中也不乏运营成功的范例。对于政府禁止售后返租的做法，有研究者指出这是因噎废食。笔者认为，前述禁止规定过于笼统，与生活实践脱节，并不合理，应当立足现实，解决问题，定纷止争。售后返租过程中，经常出现因为开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置。售后返租一旦出现问题，又会出现产权式商铺位置难以确定以及业主无法自主经营使用的困局。本案正是产权式商铺在售后返租出现问题后产生的矛盾纠纷，辨析此类典型案例，对审判实践具有很强的实务意义。本案主要的争议焦点有：一、产权式商铺所有权的界定首先，产权式商铺能否成为物权客体的问题。按照我国民法理论的通说，物权的客体应当是存在于人身之外，能够为人力所支配，满足人们某种需要的物，主要是有体物，且具有特定性、单一性和独立性。特定性是指具有单独的特征，不能用他物代替的物。单一性是指在形态上能够单独存在的物。当然，在法律有特别规定的情况下，集合物也可以成为物权的客体。独立性是指能够与他物区别而独立存在的物。随着社会的发展，物理上的独立性不再是判断独立性的唯一标准，观念上和法律上的独立性日益为人们所接受。根据上述判断标准，产权式商铺完全可以成为物权客体。理由主要有以下几点：

1.产权式商铺是界线明确的特定区域，具有特定性;

2.产权式商铺能够单独存在，具有单一性;

3.产权式商铺通过确定四至坐标能够与其他物区别而独立存在，具有独立性。其次，经不动产登记，产权式商铺的所有权履行了公示公信程序。物权法第九条规定：“不动产物权的设立经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”实践中，我国许多城市对于产权式商铺的所有权进行了登记，正是对于其物权性质的确认。进而有研究者认为，②在商场分割成产权式商铺的情形下，产权式商铺不仅包含有明确界限的特定区域，还包括特定区域所共有的墙、柱、门、地基、房顶等共有部分，由此可以成立建筑物区分所有权。笔者认为，建筑物区分所有权中的共有权是基于共有部分而产生、享有，而本文探讨的是专有部分所有__权的界定和行使，与其他业主无涉，故对共有权不做论述。至于我国其他部分城市尚不予登记所有权的做法，笔者认为，理论研究应当为现实生活服务，而不是相反。除了前述单纯概念上的面积分割而形成的商铺应通过法律规定予以禁止之外，对于通过合理方式可以确定四至的商铺，应当给予其合法的法律界定，以保护当事人权利。本案中，涉案商铺所在的商场被分割成2000余间商铺出售，经分别登记取得各自的《房地产证》，可以确定商铺位置，相关各业主的所有权已毋庸置疑。原审法院以涉案商铺没有分割出租、李某宁没有提供商铺具体位置及坐标作为驳回李某宁诉讼请求的理由之一，显然没有正确认识产权式商铺所有权成立的基础及性质。所有权是绝对权、对世权、排他权，具有占有、使用、收益、处分四项权能，受到宪法和物权法的保护。原审法院以龙兴某公司的出租行为得到了大部分商铺业主的同意为由，认定龙兴某公司的行为对于李某宁不构成侵权。笔者认为，这否认了产权式商铺的独立所有权，将各商铺业主之间的法律关系认定为按份共有，混淆了单独所有权和共同所有权，属于认定事实和适用法律错误。二、产权式商铺所有权行使的限制首先，应当明确，在任何时候任何国家，所有权都不是绝对的、不受限制的。尤其是19世纪末期以来，为发展经济，个人与社会调和的所有权思想逐渐盛行，即个人行使所有权应顾及社会利益，社会也应当尊重个人对其财产享有的自由。其次，对于所有权进行限制的原因主要有维护社会基本制度、实现公共利益以及不得损害他人合法权益等。还有，对于所有权进行限制的表现包括：1.对所有权客体范围的限制。如土地所有权不及于不存在特别利益的高处和低处。2.基于相邻关系产生的限制。相邻不动产的所有人和使用人对于正常的生活妨害必须加以忍受。3.对于所有权行使方式的限制。权利主体应当根据诚实信用原则行使权利，不得滥用权利、损害他人利益。本案中，李某宁经登记取得涉案商铺的所有权，符合物权法第九条的规定，权利内容合法有效。与李某宁等小业主签订售后返租合同的开发商康纳公司因经营不善，早已下落不明。涉案商铺所在的商场至本案纠纷发生时已经空置多年，各种基础设施老化、被盗，且该商场地理位置偏远，商铺面积划分过细(多数为10平方米左右)，各业主没有各自独立经营的客观条件。龙兴某公司答辩主张其行为有利于李某宁，是无因管理行为。笔者认为，无因管理行为本质是干涉他人事务的行为，是为鼓励社会互助行为而产生，系合法行为，以阻却管理行为的违法性。如何区分合法的无因管理行为和违法的侵权行为? 客观上，无因管理行为的起因应当具有紧迫性或危险性，且主观上应为本人管理事务的意思，而不是为管理人自身的利益。本案中，商场空置多年，造成的损害是经济上的损失，不具有紧迫性或危险性，是各商铺业主的处分行为。龙兴某公司系部分商铺业主注册成立，其作为出租方与海某公司签订涉案租赁合同，将整个商场出租，并非仅为李某宁管理事务的意思。因此，该行为不是无因管理，对于没有授权的业主，该出租、使用行为构成侵权。根据侵权责任法第十五条的规定，承担侵权责任的方式包括停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉和消除影响、恢复名誉。由此可见，李某宁关于龙兴某公司、龙兴联某公司返还涉案商铺和赔偿损失的诉讼请求具有法律依据。但是，该返还涉案商铺的诉讼请求能否得到支持?笔者认为，对李某宁所有权的保护应全面考量案件的具体情况，不能机械简单地适用法律规定。本案中，涉案商铺是所在商场2000余间商铺中的一个，为产权式商铺。各商铺面积狭小，位置集中，结合商场位置偏远、基础设施年久老化等因素，各业主难以独自经营，只有走整体运营的道路，这就产生了单独所有权与整体运营权的矛盾。龙兴某公司修缮了商场的基础设施并进行其他装修，通过招商引资，与海某公司共同成立龙兴联某公司，整体经营涉案商场，目前经营状况良好。且产权式商铺为商业性房产，取得商铺产权不是业主的最终目的，其目的还是在于通过使用商铺取得收益。若判令返还商铺，其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会使得商场无法继续按现状经营、承租人退场，影响其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费。在此基础上，根据权利衡量的思路和诚实信用原则，人民法院认为虽然李某宁的所有权应当收到保护，但对其行使方式可进行适当限制，即暂不支持其返还涉案商铺的诉讼请求。但是，对所有权中占有、使用权能的限制，不代表否认收益权能。通过支持一定标准的占有使用费的方式，既是对李某宁所有权的确认，也提供了相应的法律保护。在优先保护社会利益、他人利益的同时，也兼顾了所有权人的个人利益，在纷繁复杂的社会生活中，灵活运用现有法律规定，实现了法律公平公正的价值追求，社会效果良好。

(作者单位：广东省深圳市中级人民法院)