杜杰锋律师
【裁判要点】
两份约定租赁期限相同的合同主体并不必然成为履行该约定条款的共同体，应当根据合同相对性原则判断三个主体之间签订的两份合同是两个存在一定联系的独立合同还是三方合同。“同时租用、同时终止”条款实则是对合同解除的约定，一份合同的提前终止导致另一份合同解除条件的成就，享有解除权一方有权行使解除合同。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》
第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
【案件索引】
一审：浙江省宁波市鄞州区人民法院( 2012)甬鄞望民初字第15号(2012年3月12日)
二审：浙江省宁波市中级人民法院( 2012)浙甬民二终字第221号(2012年7月25日)
【基本案情】
原告宁波市鄞州永南服饰有限公司(以下简称永南公司)诉称：2010年1月20日，原告分别与被告宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司(以下简称万嘉公司)、案外人宁波市十方进出口有限公司(以下简称十方公司)签订厂房租赁合同及补充协议，约定租赁期限均为2010年5月1日至2015年2月底，小楼底层延租到4月底，同时约定万嘉公司与十方公司同时租用、同时终止，并约定违约方需支付剩余租期租金百分之十的违约金等内容。2011年8月23日，十方公司单方给原告永南公司发函，，要求提前终止与永南公司签订的厂房租赁合同及补充协议，愿意支付剩余租期租金百分之十的违约金，合同解除时间为2011年11月23日，并在2011年11月23日全部搬离原告厂房。原告永南公司认为，原、被告签订的补充协议约定万嘉公司与十方公司同时租用、同时终止，因十方公司的提前解除合同的违约行为，视为万嘉公司提前解除厂房租赁合同，因此，永南公司于2011年11月25日发函要求万嘉公司在2011年11月底搬出永南公司的厂房，支付剩余租期租金百分之十的违约金并办理终止手续。被告万嘉公司未给予任何答复。故永南公司起诉要求判令解除原、被告双方签订的厂房租赁合同及补充协议，被告万嘉公司立即搬离原告的厂房，并支付违约金152659. 50元，赔偿擅自拆变结构损失和擅自搭建南钢棚的损失113500元，租金、水电门卫费等费用按实结算。
被告万嘉公司辩称：万嘉公司与十方公司没有合同关系，永南公司与十方公司之间的合同如何约定与万嘉公司无关;补充协议中的“宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司与宁波市十方进出口有限公司须同时租用、同时终止”条款约定的义务人应是永南公司;本案纠纷虽由十方公司违约引起，但永南公司应在十方公司向其提出提前终止合同时，要求十方公司继续履行合同，而不应选择支付违约金条款，以遵守其与万嘉公司的约定。故本案中违约的先是十方公司，后是原告永南公司，而被告万嘉公司并未违约。永南公司要求万嘉公司赔偿擅自拆变结构损失没有事实和法律依据，要求万嘉公司支付租金、水电费的诉讼请求也缺乏事实和法律依据。故请求驳回永南公司的诉讼请求。
法院经审理查明：2010年1月20日，永南公司分别与万嘉公司、案外人十方公司签订厂房租赁合同及补充协议，约定万嘉公司的租赁期限为2010年5月1日至2015年2月底;租赁物为永南公司北区除小楼以外的厂房，包括主楼4630. 63平方米、变电48. 96平方米、门卫9.6平方米，合计4690平方米;第一、二年租金为每月每平方米7. 50元，第三年租金为每月每平方米8元，第四年租金为每月每平方米8. 50元，第五年租金为每月每平方米9元;永南公司与万嘉公司、十方公司签订的补充协议中还约定“宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司与宁波市十方进出口有限公司须同时租用、同时终止”。2011年8月23日，十方公司发函给永南公司，要求提前终止与永南公司签订的厂房租赁合同及补充协议，愿意支付剩余租期租金百分之十的违约金，合同解除时间为2011年11月23日，并在2011年11月23日全部搬离永南公司厂房。永南公司于2011年11月25日发函给万嘉公司要求万嘉公司在2011年11月30日前搬出永南公司的厂房，支付剩余租期租金百分之十的违约金并办理终止手续。万嘉公司于2011年11月26日收到该份函件。
【裁判结果】
宁波市鄞州区人民法院于201'2年3月12日作出(2012)甬鄞望民初字第15号民事判决：一、原告宁波市鄞州永南服饰有限公司与被告宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司签订的厂房租赁合同及厂房租赁合同补充协议于2011年11月26日解除;二、被告宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司于本判决生效后十五日内腾房，并结清厂房占用费(按同期租金计算)，水电费等相关费用;三、被告宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司支付原告宁波市鄞州永南服饰有限公司违约金35175元;四、驳回原告宁波市鄞州永南服饰有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，原告永南公司与被告万嘉公司均不服判决，分别向宁波市中级人民法院提起上诉。在二审审理期间，永南公司表示坚决要求解除双方间的厂房租赁合同，但对原判的违约金愿意放弃。宁波市中级人民法院对原审法院所认定的事实予以确认，于2012年7月25日作出(2012)浙甬民二终字第221号民事判决：一、维持宁波市鄞州区人民法院( 2012)甬鄞望民初字第15号民事判决的第一、二、四项;二、撤销宁波市鄞州区人民法院( 2012.)甬鄞望民初字第15号民事判决的第三项。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：永南公司与万嘉公司于2010年1月20日所签订的厂房租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且内容并未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方补充协议中所约定的“宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司与宁波市十方进出口有限公司须同时租用、同时终止”，该约定应认定为万嘉公司与案外人十方公司租赁时间应是一致的。鉴于在合同履行过程中，案外人十方公司因故提前解除合同并腾退承租的房屋，永南公司得知后于2011年11月25日曾发函要求万嘉公司腾退其承租的房屋，但万嘉公司收到该函件后并未提出异议，且至今未予撤离，故永南公司根据双方补充协议的约定，认为其提出解除合同的条件已成就，要求万嘉公司腾房的理由成立，应予支持。基于在二审审理期间，永南公司表示对原判的违约金愿意放弃，应予以准许。万嘉公司诉称永南公司在未征得其同意的情况下，单方同意十方公司提前解除合同，对其构成违约，理由不足，难以支持。至于永南公司提出的增加涉案房屋的占用费及要求万嘉公司搬离厂房时恢复原状的诉请，属二审中新增加的诉讼请求，故不作审理。综上，原审法院认定事实清楚，判决基本得当。
【案例注解】
本案系房屋租赁合同纠纷，审理中存在三个难点问题：一是原告永南公司分别与万嘉公司、案外人十方公司签订的“同时租用、同时终止”租赁合同的性质;二是原告永南公司是否有权解除与万嘉公司之间的厂房租赁合同及补充协议;三是据该约定解除合同后各方的责任承担。
一、本案“同时租用、同时终止”租赁合同是两个独立的合同
一、二审法院在审理该案件时均有两种观点：第一种根据合同相对性原则，认为永南公司与万嘉公司、永南公司与十方公司签订的是两个独立的合同，只不过两份合同之间存在一定的关联性。第二种认为是三方合同，万嘉公司与十方公司是共同的义务主体，因为万嘉公司与十方公司之间虽然没有书面承诺，但双方是特定主体，且各自与永南公司签订的两份合同关联密切，一方提前解除必然会对另一方的利益产生影响。’永南公司以第二种观点起诉，认为十方公司提前解除合同的违约行为视为万嘉公司提前解除厂房租赁合同及补充协议，万嘉公司一同违约;一审法院支持永南公司的观点，经审理认为万嘉公司在履行其与十方公司“同时租用、同时终止” 条款时，与十方公司成为履行该条款的共同体，十方公司的违约行为直接导致万嘉公司违约;而二审法院则倾向于第一种观点，未赞同一审十方公司违约等同于万嘉公司违约的表述，而是从十方公司提前解除合同是永南公司与万嘉公司之间合同的约定解除条件角度，确认永南公司与万嘉公司之间的合同自解除通知到达万嘉公司时解除。
我们支持第一种观点，认为本案的两份合同是两个虽存在一定关联但相互独立的合同。从合同主体的相对性看，本案两份合同形式上是永南公司与万嘉公司、永南公司与十方公司各自签订，而非三方主体共同签订。从内容的相对性看，合同当事人无权为他人设定合同上的权利义务，虽然两份合同内容基本一致，且都约定了“宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司与宁波市十方进出口有限公司需同时租用、同时终止”，但该条款并非三方共同意思表示，自然也不能约束合同外的第三方。虽然随着社会经济的发展和交易的日趋复杂，合同相对性原则有所突破，但从交易安全和效率角度，不管永南公司是否出于避免空租损失，也不管万嘉公司和十方公司是否出于方便双方业务合作、是否有口头相互承诺等，合同的最终表现形式是双方合同和双务合同，司法仍应遵循法律的基本原则和规定，不应妄加推测为三方合同。
二、本案“同时租用、同时终止”是约定解除合同的条件
(一)“同时租用、同时终止”京将第三人的违约行为作为约定解除权的条件
《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案“同时租用、同时终止”，意即万嘉公司与十方公司的房屋租赁期限必须一致，若有一方提前终止合同，另一方的合同也必须终止，是将案外人十方公司提前终止合同的违约行为作为永南公司与万嘉公司解除合同的约定条件。该约定并无法律规定的无效情形，经双方盖章确认，对双方当事人均具有约束力。且根据合同相对性原则，合同当事人无权为他人设定合同上的义务，该条款并不是永嘉公司答辩意见中陈述的给第三人设定权利义务。
(二)行使约定解除权解除合同的时间
约定解除条件的合同不同于《合同法》第四十五条“附解除条件的合同”，解除条件成就，并不必然导致合同解除，只有解除权人在合理期限内将解除合同的意思表示送达给对方当事人后才发生合同解除的效力。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以虽然十方公司在2011年11月23日解除合同，但永南公司25日才将解除的通知部寄万嘉公司，万嘉公司于2011年11月26日收到永南公司的解除函件，并未在规定的时间内行使异议权，应当认定双方签订的租赁合同已经在合同解除函到达万嘉公司时解除。所以一二审均确认永南公司与万嘉公司的合同于2011年11月26日解除。
三、法律责任
《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，本案法律责任涉及三对关系。
1.永南公司对十方公司
万嘉公司认为，永南公司应当在十方公司向其提出提前终止合同时，要求十方公司继续履行合同，而不应选择支付违约金条款，以遵守其与万嘉公司的约定，故违约的先是十方公司，后是永南公司，万嘉公司并未违约。法院未支持其主张。我国《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。预期违约亦称先期违约，包括明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约是指在合同履行期限到来之前，一方当事人无正当理由而明确肯定地向另一方当事人表示他将不履行合同。在明示毁约的情况下，债权人有权拒绝接受对方的明示毁约，单方面坚持合同的效力，也有权承认对方的明示毁约而使合同关系终止。从实践来看，在一方作出明示毁约的表示以后，债权人为尽快使自己摆脱合同关系的拘束，尽快寻找新的合同伙伴，或停止作履约的准备，以减少各种损失等，迫切需要迅速终止合同关系。如果在对方毁约以后，坐等履行期到来，可能会使自己蒙受更大的损失。但承认对方的明示毁约，只是导致了合同关系的终止。如果债权人尚不能寻求其他的补救措施，则其利益仍未得到保护，因此，需要确定债权人在承认对方的明示毁约以后，可采取哪些补
救措施。根据我国《合同法》，在明示毁约的情况下，债权人可享有如下补救的权利：解除合同、赔偿损失、拒绝对方作出撤回毁约的意思表示，要求明示毁约方到期后继续履行合同义务。案外人十方公司于2011年8月23日发函给原告，要求提前终止与原告签订的厂房租赁合同及补充协议，并愿意支付剩余租期百分之十的违约金，合同解除时间为2011年11月23日，并在2011年11月23日全部搬离原告厂房。我们认为，十方公司实际上已搬离房屋，导致其与永南公司的房屋租赁合同事实上无法继续履行，十方公司的行为显然是明示的预期违约，永南公司有权拒绝接受对方的明示毁约而单方面坚持合同的效力，也有权承认对方的明示毁约而使合同关系终止。永南公司选择了承认十方公司的明示毁约行为，接受了对方支付的违约金，与对方解除了租赁合同。
2.万嘉公司对永南公司
根据永南公司与万嘉公司厂房租赁合同约定的“同时租用、同时终止”的条款，永南公司已经享有按照合同约定解除其与万嘉公司厂房租赁合同的权利。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”我们认为，既然可以要求赔偿损失，而违约金是“定额赔偿”的一种形式，当然也可以要求支付违约金。《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”违约金条款作为一种清理条款，在合同解除后，仍应当继续适用违约条款来解决双方当事人之间的事后赔偿、损失等问题。因此，在本案中.永南公司与万嘉公司之间的房屋租赁合同解除，永南公司有权要求万嘉公司支付违约金。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故一审法院针对合同约定的违约金过高的情况，酌情确定了一个月房租作为违约金，以弥补永南公司的空租损失。
3.万嘉公司对十方公司
万嘉公司与十方公司系合同相对方与合同外第三人的关系，十方公司的违约行为致万嘉公司与永南公司的合同解除条件成就。根据《合同法》第一百二十一条规定，其两方之间的关系“依照法律规定或者按照约定解决”。万嘉公司在本案生效后，另行提起侵权之诉，认为十方公司未与其协商一致，擅自解除与永南公司的租赁合同，违反“同时租用、同时终止”的三方约定，导致其被迫提前解除租赁合同，十方公司对永南公司及万嘉公司的违约行为构成对万嘉公司侵权，要求十方公司赔偿万嘉公司运输费损失37600元、租金损失
289536元、诉讼费损失4852元，合计331988元。法院仍持万嘉司与十方公司之间没有合同关系的观点，认为万嘉公司与十方公司均系单独与永南公司签订合同，并分别向永南公司做出“同时租用、同时终止”的承诺;万嘉公司与十方公司之间并无书面合同约定权利义务，则十方公司对万嘉公司无违约行为，亦不产生因对万嘉公司违约所致之侵权。故万嘉公司关于十方公司违反与其之间的三方约定造成对其侵权的主张，不能成立。法院最后判决驳回了万嘉公司的诉讼请求。