杜杰锋律师
2011年9月8日，张某与李某签订房屋买卖合同一份，约定：张某购买李某所有的翰林广场第1幢1209室房屋，房款为222382元，张某于2011年9月9日支付;李某2011年9月31日前将房屋腾空交付张某;李某拖欠物业费836元由张某承担，交房前交至物业公司;如有一方违约，需向对方支付违约金10000元。合同签订当日，张某向李某交付房款222382元。2011年9月底，张某要求李某交付房屋，李某认为双方针对“物业费”已在合同中作了明确约定，张某应先交纳其所欠物业费，否则其可依据合同约定延迟交付房屋。张某则称李某所欠物业费并非836元，而多达3000余元。双方产生纠纷，张某遂诉至法院要求李某立即交付房屋并承担违约责任，李某则辩称其享有先履行抗辩权，并不构成违约。
本案的争议焦点是：李某能否以张某没有支付物业费为由行使先履行抗辩权，从而拒绝交付房屋。
笔者认为，“支付物业费”这一合同从给付义务不能构成李某行使先履行抗辩权的条件。理由如下：
合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。“主给付义务”是指构成某种合同类型所必须具备的固有义务、基本义务、主要义务;从给付义务不是合同所必备，仅具有补助主给付义务的功能，其有助于债权人的利益能够获得最大的满足。从给付义务基于法律规定或当事人约定而产生，权利人可独立诉请义务人履行。
我国《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。据此，先履行抗辩权的适用条件有三：双方当事人互负债务;两个债务有先后履行顺序;先履行一方不履行或不适当履行。其中，“当事人互负债务”之债务应具有对价关系，互为对待给付，应指合同之“主给付义务”。而从给付义务功能在于使债权人的利益得到最大程度的满足，仅具有补助主给付义务的功能，其与对待履行之间并无相互牵连之关系。此外，从给付义务具有相对的独立性，能够独立成为诉权标的，权利人可针对从给付义务独立诉请履行。因此，合同从给付义务不能与对待履行之间形成法律意义上对价关系，合同一方违反从给付义务，但其已经履行了主给付义务，则另一方不得以对方违反从给付义务为由行使先履行抗辩权。
本案中，在房屋买卖合同法律关系中，双方当事人的主给付义务为支付房款与交付房屋，“支付物业费”只是双方约定的从给付义务，与李某应承担的主给付义务即交付房屋之间不能形成对价关系。因此，在买受人张某已按约履行支付购房款主给付义务的情况下，出卖人李某不能以“没有支付物业费”这一合同从给付义务为由行使先履行抗辩权，因此，李某拒绝交付房屋的行为构成违约。