杜杰锋律师
[案情]
2007年8月3日，原告张某与被告某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同第三条约定：原告购买被告开发的商品房一套，建筑面积126平方米;第四条约定：该房屋总价款为354728元;第八条约定：被告应当在2007年12月31日前将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用;第九条约定：被告逾期交房的，自本合同规定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房款万分之五的违约金。2008年2月17日，原被告双方办理了房屋交接手续，21日，原告诉至法院要求被告支付延期交房违约金12476元。被告主张延期交房一是淮安市对住宅工程质量改为分户验收，二是长时间下雨，两者都属于自身不可抗力，且违约金超过损失过高请求减少。法院审理后判决，被告房地产开发公司支付原告张某延期交房违约金1760元。
[评析]
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应当向另一方支付的金钱。同时，《中华人民共和国民法通则》第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损失的，不承担民事责任。第153条规定“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告房地产开发公司延期58天交付房屋，属于违约行为，关于房屋质量验收方式改变和夏季雨水较多的抗辩，均不符合法律规定的“不可抗力”的范畴，被告房地产公司应该向原告张某支付延期交付房屋的违约金。《中华人民共和国合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本条规定，约定的违约金在性质上属于赔偿性措施，违约金数额应与违约损失额相适应，被告请求减少违约金，违约损失的举证责任就在被告一方，本案中原告的实际损失应该参照同地区同类房屋的租金比较合理。在案件审理期间淮安市房管局房产网公布的房屋租金信息显示，2008年1月、2月，与原告所购房屋同地段及面积相当的房屋月租金在700元左右，如果按照已经交付房款的万分之五计算则为每月5000余元，双方约定的违约金明显高于实际损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告的租金损失按照每月700元计算58天应为1354元，违约金按照超过损失30%计算为1760元，本案法官在认定违约和计算支付违约金是合法合情合理的。
转载来源：江苏法院网