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转载:签约时明知买受人不具备约定条件仍长期履行的合同有效

发布者:杜杰锋律师|时间:2020年02月21日|分类:以案说法 |38人看过

审判规则  

房改期间,售房单位与买受人签订房屋买卖合同,约定买受人必须具有相应的城市户口。合同实际履行后,售房单位又以买受人不具备相关城市户口为由,要求确认房屋买卖合同无效的,因其签订合同时已明知买受人不具备该城市户口的事实,且售房单位具备选择买受人的权利,买受人亦符合房改售房条件,故售房单位合同履行完毕多年之后又以买受人不符合约定条件为由,要求确认合同无效的诉讼请求,于法无据。 

【关  词】

民事 房屋买卖合同 房改 售房单位 选择权 明知 买受人 售房条件 城市户口 实际履行 合同无效

【基本案情】 

XX系夫妻关系,X媛等八人(X媛、X娴、XX瑞、X黎、X华、周某)系二人子女。X在铁道部工作期间,承租了铁道部的所有房屋,该房屋被拆迁后,X以及XX媛等八人均被安置在涉案房屋。此后,机关服务局(铁道部机关服务局)与X签订了公有住宅租赁合同,由X承租涉案房屋。X去世后,机关服务局与X2001年签订房屋买卖合同,约定:X保证其与共居人均具有北京市户口。在X起诉铁道部变更承租人为X的违法案中,法院认定铁道部将承租人从X变更为X并无不当,遂判决驳回了X的诉讼请求。判决生效后,X多次要求铁道部为其安排住房无果。经查,X具有北京市户口,但XX的户口不在北京。

2010年,机关服务局以X无北京市户口为由,提起诉讼,请求法院确认其与X签订的房屋买卖合同无效,X媛等八人返还涉案房屋。

【争议焦点】

房改期间,售房单位与买受人签订房屋买卖合同,合同约定买受人必须具有相应的城市户口,但售房单位在签订合同时对买受人不具备城市户口的事实明知。上述合同履行完毕多年之后,售房单位可否以买受人不符合约定条件为由,要求确认合同无效。

【审判结果】

一审法院判决:驳回机关服务局的诉讼请求。

X不服一审判决,以X与机关服务局未经其同意签订房屋买卖合同,侵犯其作为共居人的权利,且X不具有北京市户口为由,提出上诉。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【审判规则评析】

涉案房屋系回迁房,由铁道部职工X与庭成员共同居住。X去世后,铁道部将涉案房屋的承租人从X变更为X,根据生效法律文书,铁道部变更承租人的行为并无不当,故X系涉案房屋的合法承租人。现机关服务局以X不具备北京市户口为由,主张房屋买卖合同无效。但机关服务局与X签订房屋买卖合同之时,已了解X不具有北京市户口的事实,其作为售房单位有权选择适格的售房对象,且房屋承租人X亦符合房改售房条件。故此,双方签订的房屋买卖合同均系真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,应为有效。

虽然X不具有北京市户口属实,但是机关服务局在签订合同时就已知该事实,且并未提出异议。合同签订后,双方已经实际履行该合同近九年,现机关服务局又以X不具有北京市户口为由,诉请确认房屋买卖合同无效,于法无据。此外,X关于X与机关服务局签订房屋买卖合同时未经其同意,侵犯其共居人权利的主张,不属于本案审理范围,故不应在本案中予以处理。据此,机关服务部与X签订的房屋买卖合同合法有效,且已经实际履行,机关服务部关于该合同无效,X媛等八人返还涉案房屋的诉讼请求不成立。

 适用法律 

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

X诉铁道部机关服务局、X媛等房屋买卖合同纠纷案

【案例信息】

【中  码】 房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·违反法律规定 (R0702020603089)

【案    号】 (2010)京铁中民终字第1 

【案    由】 房屋买卖合同纠纷 

【权威公布】 被中国法制出版社《中国法院2012年度案例:房屋买卖合同纠纷》收录

【检  码】 B0304+82++TLBJ++0411D

【审理法院】 北京铁路运输中级法院 

【审级程序】 第二审程序 

【上  人】 X(原审被告) 



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