转载：签约时明知买受人不具备约定条件仍长期履行的合同有效

【审判规则】 　

房改期间，售房单位与买受人签订房屋买卖合同，约定买受人必须具有相应的城市户口。合同实际履行后，售房单位又以买受人不具备相关城市户口为由，要求确认房屋买卖合同无效的，因其签订合同时已明知买受人不具备该城市户口的事实，且售房单位具备选择买受人的权利，买受人亦符合房改售房条件，故售房单位合同履行完毕多年之后又以买受人不符合约定条件为由，要求确认合同无效的诉讼请求，于法无据。　

【关 键 词】

民事　房屋买卖合同　房改　售房单位　选择权　明知　买受人　售房条件　城市户口　实际履行　合同无效

【基本案情】 

周X麟与孟X珍系夫妻关系，周X媛等八人（周X媛、周X娴、周X、周X瑞、周X黎、周X华、周某）系二人子女。周X麟在铁道部工作期间，承租了铁道部的所有房屋，该房屋被拆迁后，周X麟以及孟X珍、周X媛等八人均被安置在涉案房屋。此后，机关服务局（铁道部机关服务局）与孟X珍签订了公有住宅租赁合同，由孟X珍承租涉案房屋。周X麟去世后，机关服务局与孟X珍于2001年签订房屋买卖合同，约定：孟X珍保证其与共居人均具有北京市户口。在周X明起诉铁道部变更承租人为孟X珍的违法案中，法院认定铁道部将承租人从周X麟变更为孟X珍并无不当，遂判决驳回了周X明的诉讼请求。判决生效后，周X明多次要求铁道部为其安排住房无果。经查，周X明具有北京市户口，但周X麟与孟X珍的户口不在北京。

2010年，机关服务局以孟X珍无北京市户口为由，提起诉讼，请求法院确认其与孟X珍签订的房屋买卖合同无效，周X媛等八人返还涉案房屋。

【争议焦点】

房改期间，售房单位与买受人签订房屋买卖合同，合同约定买受人必须具有相应的城市户口，但售房单位在签订合同时对买受人不具备城市户口的事实明知。上述合同履行完毕多年之后，售房单位可否以买受人不符合约定条件为由，要求确认合同无效。

【审判结果】

一审法院判决：驳回机关服务局的诉讼请求。

周X明不服一审判决，以孟X珍与机关服务局未经其同意签订房屋买卖合同，侵犯其作为共居人的权利，且孟X珍不具有北京市户口为由，提出上诉。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

涉案房屋系回迁房，由铁道部职工周X麟与庭成员共同居住。周X麟去世后，铁道部将涉案房屋的承租人从周X麟变更为孟X珍，根据生效法律文书，铁道部变更承租人的行为并无不当，故孟X珍系涉案房屋的合法承租人。现机关服务局以孟X珍不具备北京市户口为由，主张房屋买卖合同无效。但机关服务局与孟X珍签订房屋买卖合同之时，已了解孟X珍不具有北京市户口的事实，其作为售房单位有权选择适格的售房对象，且房屋承租人孟X珍亦符合房改售房条件。故此，双方签订的房屋买卖合同均系真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。

虽然孟X珍不具有北京市户口属实，但是机关服务局在签订合同时就已知该事实，且并未提出异议。合同签订后，双方已经实际履行该合同近九年，现机关服务局又以孟X珍不具有北京市户口为由，诉请确认房屋买卖合同无效，于法无据。此外，周X明关于孟X珍与机关服务局签订房屋买卖合同时未经其同意，侵犯其共居人权利的主张，不属于本案审理范围，故不应在本案中予以处理。据此，机关服务部与孟X珍签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行，机关服务部关于该合同无效，周X媛等八人返还涉案房屋的诉讼请求不成立。

【 适用法律 】

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

周X明诉铁道部机关服务局、周X媛等房屋买卖合同纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】 房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·违反法律规定 (R0702020603089)

【案    号】 (2010)京铁中民终字第1号 

【案    由】 房屋买卖合同纠纷 

【权威公布】 被中国法制出版社《中国法院2012年度案例：房屋买卖合同纠纷》收录

【检 索 码】 B0304+82++TLBJ++0411D

【审理法院】 北京铁路运输中级法院 

【审级程序】 第二审程序 

【上 诉 人】 周X明（原审被告）