【案情】
周某与某房地产开发公司签订一购房合同购得商铺一间，并且也实际交付使用，但未办理产权登记，随即周某便与刘某签订了一份期限为5年的租赁合同，刘某租用该店铺并已支付清全部租金15万元。后房地产开发公司“一房二卖”，又将该商铺卖给了董某并办理了产权登记，现董某以商铺产权所有人的身份要求承租人刘某迁出，刘某则认为自己就该商铺已签订了租赁合同，依据合同法相关规定，其享有的租赁权不受商铺所有权变更的影响，即享有“买卖不破租赁”的权利。
【分歧】
“买卖不破租赁”遇上“一房二卖”时是否有效?即本案中承租人刘某是否享有“买卖不破租赁”的权利?存在两种不同意见：
第一种意见认为，虽然未办理产权登记，但周某依据与房地产开发公司的购房合同且该商铺已完成交付，在事实上已取得了对该商铺的出租经营权并合法占有商铺，周某与董某订立租赁合同理应合法有效，其享有的租赁权不受商铺所有权变更的影响，即董某享有“买卖不破租赁”的权利。
第二种意见认为，根据物权公示原则，在未办理产权登记的情况下，法律上周某还不是商铺的所有人，进而签订的租赁合同也处于效力待定，当商铺所有权发生变更时该租赁合同自然也不应得到法律的保护。
【管析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
第一，我国物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。即不动产物权的转移及变更以登记为生效要件。
第二，根据我国合同法相关规定，“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，租赁物的原产权人将租赁物出租给善意第三人后，又将租赁物转让与新产权人，在这样的情况下，第三人与原产权人的租赁关系适用于租赁物的新产权人，即新产权人不得违背原租赁合同的约定，原租赁合同约定的事项仍然有效。
第三，本案中，周某虽然与房地产开发公司签了购房合同并已交付和实际占有该商铺，但未办理产权登记，根据我国物权法关于不动产转移及变更以登记为生效要件的规定，在法律上周某并未成为该商铺的产权人。进而，周某在尚未取得系争商铺的产权时与董某签订的租赁合同，应是一种效力待定的合同，如事后周某成为产权人，那么周某对该商铺的处分就是有权处分，则签订的租赁合同自然可以认定为有效;如果周某不能成为产权人，那么周某对该商铺自始无权享有处分、收益的权利，其与刘某签订的租赁合同也就对新产权人董某没有约束力，进而，承租人刘某也不享有“买卖不破租赁”的权利，由此引起的法律后果应由相关当事人自己承担。
综上，“买卖不破租赁”遇上“一房二卖”时无效，本案中承租人刘某不享有“买卖不破租赁”的权利，其与出租人周某因不能履行租赁合同而产生的损失及纠纷，可依法另行协商或诉讼解决。
来源：中国法院网
