关于善意取得存在的理论基础，多数学者提出了不同的看法，大致有以下几种观点：(1)取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要件，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。(2)权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。(3)法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。(4)占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。
如何判断第三人是善意的，虚区别对待：一是第三人知道其他人享有先买权，但并不知道出卖人出卖租赁房时未尊重其他人的先买权，或者第三人不知道其他人享有先买权而出卖人出卖租赁房屋时未尊重其他人先买权的，这种情况不能认为第三人是善意的。因为善意是指不知道或不应当知道的情形，如果第三人知道其他人拥有先买权，则应当了解出卖人出卖财产时是否尊重了其他人的先买权，但第三人没有了解而受让先买权标的物的，这表明其主观上非善意或有过失，违反了交易时作为一个合理商人所应具有的注意义务，因而不能适用善意取得。同时，法律明确规定的先买权第三人应当知道而不知道其他人享有先买权的，也不能认为是善意的。二是第三人不知道也没有应当知道其他人享有先买权的情形，’则应认定第三人是善意的。这里需要第三人指明自己已经尽到了足够的注意和审查义务，并且在购买租赁房屋后，办理了房屋的登记变更手续。由于善意是一个人的主观心理状态，不显于外部也不为外人所探知，因此，确定受让人是否为善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。实际操作中可根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等去判断让与人主观方面是否为善意。与此同时，还要求作为买受人盼第三人必须以合理的价格购买租赁房屋，而不是仅仅要求交易具有有偿性。善意取得的成立，须以有被保护的交易行为的合理的客观存在为前提。
按照传统民法理论，善意取得制度适用的是动产，不动产采取的是登记公示制度，不适用善意取得制度。但是，《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格有偿转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”由此可见，善意取得制度不仅适用于动产，也适用于不动产。
