（最高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则）
【审判规则】
代理人以被代理人及其家人的名义将其以及其家人所有的商铺出租于承租人，并签订商铺租赁合同，对租金、租金支付方式等其他事项加以约定。此后，被代理人称其并未授权代理人出租商铺。由于代理人与被代理人系母子关系，在签订租赁合同时代理人出具了相应的产权证书，且该出租行为并未违反相关法律。此外，在合同签订后代理人对此始终未曾提出异议。因此，代理人与被代理人之间虽未签订授权协议，但代理人并非无权代理，被代理人不得要求承租人返还商铺。
【关 键 词】
民事 房屋租赁合同 无权代理 代理人 被代理人 承租人 商铺 合同无效 授权协议 代理行为 产权证书
【基本案情】
谢X友系唐X冬、唐芸娣之母，唐嘉的外祖母、唐文宇的妻子。谢X友、唐X冬、唐芸娣、唐嘉及唐文宇五人分别享有位于龙泉驿区龙泉街的商铺各一间，并分别为相应商铺的产权人。此外，该五间商铺相邻并已打通，总面积达103.88平方米。谢X友于2010年5月19日与张X华、雷X程签订《商铺租赁合同》约定：谢X友将位于龙泉驿区龙泉街的面积为103.88平方米的商铺出租与张X华、雷X程，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日。并约定第一年租金为十六万八千元，下一年租金以前一年租金为基准递增5%，租金仅在第一年以半年支付一次的方式支付，自第二年开始一年支付一次。谢X友有权无条件终止合同并收回商铺的使用权，因此造成的损失由张X华、雷X程承担，谢X友无需承担任何责任。谢X友应当向张X华、雷X程提供房产证、身份证等相关证明文件，同时，张X华、雷X程应当向谢X友提交身份证明等文件，并且经双方验证后备份留存并仅供本次商铺租赁使用等其他约定事项。在双方签订该商铺租赁合同时，唐芸娣亦在场。双方签订租赁合同当日，张X华向谢X友的账户转账五万元保证金，并于2010年6月向唐芸娣的账户转账前半年租金八万四千元。谢X友交付商铺后，张X华、雷X程使用该商铺开设珠宝专营店。此前，谢X友曾将该商铺出租于“三多里服饰”，并由其收取相应租金。
唐X冬以谢X友在其不知情的情况下擅自将其所有的商铺出租与张X华、雷X程使用。其多次向张X华及雷X程主张归还商铺，张X华及雷X程均拒绝归还。谢X友未经其授权将其房屋出租与张X华、雷X程，租赁合同无效为由，提起诉讼，请求判令确认被告张X华、雷X程与被告谢X友签订的《商铺租赁合同》中关于原告唐X冬所有的商铺的部分无效；被告张X华、雷X程返还原告唐X冬所有的商铺。
张X华辩称：雷X程早已与谢X友、唐X冬相识，因此知晓此次租用的商铺始终由谢X友出租并管理。本人经雷X程介绍与谢X友签订租赁合同，合同签订时唐芸娣亦在场。此外，谢X友向本人出具相关身份证明，本人有理由相信其有权出租商铺。租用商铺后，本人花费大量资金经营商铺，唐X冬若主张合同无效，对此应当承担相应赔偿责任。
谢X友辩称：本人仅认识雷X程而并不认识张X华，本人将商铺出租于张X华、雷X程并未经过唐X冬、唐芸娣等人同意，此外所收房租已由本人用尽。故本人同意唐X冬的诉讼请求
庭审中，唐芸娣、唐嘉、唐文宇申请撤诉，法院口头裁定准许其撤回诉讼。
【争议焦点】
代理人与被代理人系父母子女关系，代理人未经被代理人授权，即以被代理人被代理人家人名义将其以及其家人所有的商铺出租，并与承租人签订租赁合同时出具了产权证书，在此情况下，代理人的行为是否属于表见代理，被代理人能否要求承租人返还商铺。
【审判结果】
一审法院判决：驳回原告唐X冬的全部诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。
【审判规则评析】
无权代理指行为人在未取得代理权的情况下，以他人名义实行民事行为。无权代理分为没有代理权、超越代理及代理中所进行的代理行为。其中没有代理权的代理包括行为人未经授权仍以本人名义进行代理的行为、并非法定代理人却以法定代理人的资格进行代理活动以及附延缓条件或附始期的代理权在条件或是尚未成就的情况下，代理人提前进行代理活动。无权代理的构成要件包括：行为人所实施的行为表面上具备代理行为的特征；行为人在非特定条件下不具有代理权；行为人与第三人之间所实施的行为并非违法行为。此外，依据我国相关法律规定，行为人在无权代理的情况下，以被代理人名义订立的合同，被代理人对此并未追认的，该合同对被代理人不发生效力。因此，在确认代理人无权代理的情况下，被代理人有权主张合同无效。
代理人系被代理人之母，代理人与承租人签订商铺租赁合同，约定代理人将其及其家人所有的商铺出租与承租人，并约定出租费用及租金支付方式。此后，被代理人称其并未授权代理人出租其所有的商铺。由于代理人与承租人签订租赁合同时已出具相关产权证书，并且代理人与被代理人之间的租赁行为并非违法行为，但因代理人与被代理人系母子关系，且代理人此前曾将该商铺出租与其他商户，且此次租赁合同签订后被代理人始终未对此提出异议。双方虽未签订书面授权，但仍可认定代理人有权管理、出租被代理人的商铺。综上，代理人的代理行为并非无权代理，被代理人无权要求承租人返还该商铺。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条 委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
