转载：最新《人民司法》精选民商裁判规则8

8.买受人的特殊身份，可排除承租人优先购买权行使

——出租人基于与买受人特殊身份关系低价售房的，承租人一般不能享有优先购买权，因其情形不构成“同等条件”。

标签：房屋买卖｜承租人优先购买权｜同等条件｜特殊身份关系

案情简介：2005年，实业公司租赁开发公司名下酒店。2009年，开发公司将市价1700万余元的酒店以900万余元价格转让给开发公司法定代表人钟某。钟某系开发公司实际控制人之子。2014年，尚在租赁合同有效期的实业公司起诉开发公司，要求赔偿侵害其优先购买权的差价损失700万余元。

法院认为：①出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权。但出租人基于特殊身份关系以低于市价出卖房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，承租人一般不能享有优先购买权，此时承租人不符合法律规定的“同等条件”要求。②本案开发公司与钟某之间存在特殊身份关系，实业公司基于租赁公司主张其优先购买权受到侵害，要求开发公司赔偿诉请，判决驳回。

实务要点：出租人基于特殊身份关系以低于市价出卖房屋，承租人一般不能享有优先购买权，此时承租人不符合法律规定的同等条件的要求。

案例索引：上海一中院（2015）沪一中民二（民）终字第98号“上海曼登实业有限公司与上海立地房地产公司合同纠纷案”，见《特殊身份关系可排除优先购买权的行使》（陶郑忠、杨立转、孙猛），载《人民司法·案例》（201522:48）。

文/陈枝辉  天同律师事务所合伙人