转载：15.代理人以委托人名义销售房屋构成有权代理的认定

——销售代理人以开发商名义同购房人签订合同，购房人有充分理由相信销售公司有销售代理权限的，代理行为有效。

标签：商品房买卖—委托代理—有权代理

案情简介：2005年，开发公司与销售公司签订商品房保底包干销售合同，约定由销售公司“全程营销”。2006年4月，在约定的“封盘期”内，销售公司代理开发公司与苏某签订两份购房合同，合同尾部均有苏某签字，并分别加盖了开发公司销售合同专用章及销售公司以开发公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章，销售公司随后通过现场POS机收取全部560万余元房款。同年5月，销售公司因与开发公司纠纷提出解除合同后，开发公司将销售公司已售苏某商铺另售他人致诉。开发公司以其未收到房款及销售公司隐瞒苏某购房情况提出不应承担责任。

法院认为：依《民法通则》第63条规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。本案中，销售案涉楼盘时，开发公司已授予销售公司独家全程代理权限，销售公司系以开发公司名义而非以自己名义销售案涉商铺，合同尾部均有苏某签字，并加盖有开发公司销售合同专用章或销售公司以开发公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。同时，苏某系在楼盘售楼处现场签订并通过现场POS机支付主要购房款。故销售公司以开发公司名义向苏某销售案涉商铺行为，足以认定构成有权代理，且苏某作为普通购房者亦有较为充分理由相信销售公司具有销售案涉商铺的代理权限。另外，开发公司与销售公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系二者之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意购房者。销售公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担，开发公司不能免除其一房二卖的赔偿责任。

实务要点：开发商委托销售房屋，销售代理人以开发商名义同购房人签订合同，购房人有充分理由相信销售公司具有销售代理权限的，销售公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。

案例索引：最高人民法院（2012）民抗字第24号“某开发公司与苏某等商品房买卖合同纠纷案”，见《湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案》（审判长何东宁，审判员孙祥壮，代理审判员王朝辉），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201401/207：31）。

解读：购房人签约时，应关注合同签章主体及形式，在正规场所签约，尽到合理注意义务，以免因重大过失形成无权代理的事实。