转载：2014年最高人民法院公报案例民商事裁判规则9‖天同码37

9.开发商在竣工交付后，无权再对物业管理用房调配

——依规划定点建造的物业管理用房，在竣工验收交付后，其分割、调整或重新配置，应由业主大会或业主共同决定。

标签：物业纠纷—物业管理用房—定点规划—重新调配

案情简介：2001年，开发公司依规划建造物业管理用房，期间经规划局同意，将原规划物业管理用房变更为营业用房。2009年，经全体业主行政复议，撤销了规划变更行为。2013年，业主委员会诉请确认开发公司交付原规划的物业管理用房，开发公司辩称其有权重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当面积物业管理用房方式供业主委员会使用，能满足实际需求。

法院认为：建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务确定而作出的定点规划，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对该定点规划提异议，即对土地使用人产生拘束力，故本案开发公司应遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房，并在规划定点于建筑物竣工验收后，随同物业资料移送管理人。另依当地政府施行的《城市住宅区物业管理办法》、《物业管理条例》相关规定，建设局为开发公司签发竣工验收合格证书，业主委员会随即通知业主收房后，该处物业管理用房依法应属全体业主共有，开发公司并无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《民法通则》第71条规定，应属无效。在变更规划行为被撤销后，应恢复原状。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依《物权法》第76条第1款第7项规定，须经业主大会决议。故开发公司辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当面积物业管理用房方式供业主委员会使用，已满足实际需求，仅能认定系开发公司自认为而已，这种减损小区停车需求等其他利益需求而填补业主委员会物业管理必须用房的利益，实为不当侵害行为，故判决确认定点规划物业管理用房归全体业主共同所有。

实务要点：依规划定点建造的物业管理用房，在建筑物竣工验收交付后，其分割、转移、调整或重新配置，应由业主大会或业主共同决定。

案例索引：江苏徐州泉山区法院2013年12月16日判决“某业主委员会与某开发公司确权纠纷案”，见《徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201406/212：40）。

解读：开发商在竣工交付物业管理用房后，对面积和位置是否有权再做调配，本案例澄清了《物权法》及相关司法解释模糊规定。