转载6.团购协议欠缺购房合同主要内容的，应为预约合同

——团购协议仅从整体上确定楼房基本类型、套数，不具备商品房买卖合同应具备的主要内容的，应认定为预约合同。

标签：预约合同｜本约合同｜房屋买卖｜团购协议

案情简介：2010年，银行与开发公司签订住房团购协议，约定银行组织员工团购开发公司拟开发建设住房，每人预付20万元，均价2750元/平方米，团购资金由双方进行双印鉴管理，同时约定如职工放弃选房可退款并支付年20%利息。2013年，开发公司始取得建设项目土地使用权证，但拆迁未完成，亦未开工建设。银行遂诉请返还400余员工的购房款9300万余元，并支付违约金及按年息20%支付利息。开发公司以其未取得预售许可证为由抗辩称签订的商品房买卖合同无效。

法院认为：①最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”区分当事人订立的协议系商品房买卖预约合同还是本约合同，应结合当事人立约时真实意思及法律、司法解释对商品房买卖合同形式要件的要求进行综合评定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同，否则，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。②本案诉争团购协议尽管整体性质上属房屋买卖合同，但从内容上分析，存在着开发前出资、对资金使用双方共管、可退款还息等约定，房屋开发建设专门针对银行职工进行，并非开发商向不特定社会公众进行销售的商品房，不同于一般的向社会公众销售的商品房买卖合同。同时，由于案涉房地产项目并未实际进行开发建设，开发公司尚未与银行职工签订具体的商品房买卖合同，未确定交易房屋具体面积、位置。团购协议仅从整体上确定了建设楼房基本类型、套数，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应具有的主要内容。故该团购协议属签订商品房买卖合同前的基础性合同，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条、第5条关于商品房买卖合同的规定。综合案涉团购协议因政策、市场等因素已无法依约履行情况，判决解除银行与开发公司所签团购住房合作协议，开发公司返还银行购房款本金9300万余元及违约金。

实务要点：团购协议仅从整体上确定了建设楼房基本类型、套数，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应具有的主要内容的，应认定为预约合同。

案例索引：见《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》（张纯、徐上，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201603/67：178）。