转载房屋执行典型案例三

3.被执行人与案外人虚构租赁关系，规避执行的判断

——审查被执行人与案外人是否虚构租赁关系以规避执行，可将签约时间、租金支付方式等因素作为形成心证的参考。

标签：执行｜房屋｜租赁合同｜规避执行

案情简介：2008年，谢某以其房屋为贸易公司向银行贷款提供抵押担保。2013年，银行依生效判决申请执行谢某抵押房屋。蔡某以其与谢某2010年签署18年租期的租赁合同，已支付1650万元租金为由提出执行异议。司法鉴定意见显示租赁合同先签名后打印、两张租金收款条至少有一张不是在落款日期形成，法院调取他人所谓代蔡某付款凭证实际上与租金并无联系，案涉房屋亦非系被执行人所称蔡某占有并实际装修。

法院认为：①尽管蔡某提供了租赁合同、租金支付凭证等一系列证据，完成了初步证明责任，但债权人银行提供的房地产评估报告及经司法鉴定后形成的鉴定结论等证据，让法官对租赁关系真实性产生多处怀疑，无法对异议人租赁权真实性形成内心确信。蔡某主张案涉房屋由其占有并装修，但经审查发现，装修及购买家具均由谢某实施，蔡某主张实际占有房屋依据不足，租赁权不能成立。蔡某举证尚不能达到高度盖然性证明标准，尚未完成行为意义上的证明责任，其应进一步举证以排除疑点，因蔡某未继续举证，应承担不利后果。②蔡某主张的租赁期亦在争议房屋抵押登记日期之后，依法不得对抗已登记的抵押权。综合本案异议审查中查明相关事实和发现的诸多疑点，认定蔡某以虚设的租赁关系对法院处分被执行人财产设置障碍，已构成规避执行。故裁定驳回蔡某执行异议。

实务要点：对被执行人与案外人虚构租赁关系规避执行的异议审查，可将租赁权合法有效的证明责任分配给承租人，并可将租赁合同签订时间、租金支付方式、承租人是否实际占有租赁物、被执行人和承租人之间的关系及承租人在法庭上的表现等因素作为形成心证的参考。

案例索引：江苏苏州中院（2013）苏中执异字第0020号“蔡月怀与恒丰银行股份有限公司苏州分行、苏州东奥国际贸易有限公司、溧阳天目湖国际饭店有限公司等执行纠纷案”，见《虚构房屋租赁关系的认定》（陈琳、孙伟春），载《人民司法·案例》（201614：107）。