杜杰锋律师
2009年3月13日，李某与甲公司签订了一份借款合同，约定李某向甲公司出借款项2000万元，借款期限为两年，借款利率为年利率20%。同日，甲公司与李某又签订了四份商品房买卖合同，在该合同中约定，如果甲公司到期不还款，则李某可以依据房屋买卖合同，要求将某区的四处门面房过户至李某名下。签订合同第二日，双方去房管局对涉案商铺进行了商品房预售登记。2012年1月9日，李某以甲公司为被告起诉至法院，要求确认商品房买卖合同效力，并将四处门面房过户至李某名下。法院认定，该商品房买卖合同具有流质条款的性质而无效，最终驳回了李某的诉讼请求。
法官提示：
在民间借贷司法实践中，出现了一种新的担保形式：有的债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订了买卖合同，例如本案的房屋买卖合同。并将标的物所有权转移。一旦债务人不履行还款义务，债权人即取得标的物所有权。由于买卖合同中标的物价值和买房应当支付的借款金额差距较大，债权人往往在诉讼中直接要求依据买卖合同获得标的物，比如房屋，而不再主张债务人还款。同时，债务人又往往在诉讼中以买卖合同违反流质契约的强制性规定为由，主张买卖合同无效。
对于此种情况，《民间借贷司法解释》第二十四条明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
因此，首先，在民间借贷中，如果双方另签订有买卖合同，为避免双方此后对买卖合同性质产生争议，可在借款合同中对买卖合同作为担保作出明确约定，或在买卖合同中对合同签订目的加以说明。其次，出借方在进行诉讼时，也应当以民间借贷法律关系提起诉讼，以减少不必要的诉讼成本。最后，借款人不履行生效判决的，债权人可以申请以拍卖买卖合同标的物等方式，得以清偿债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，债务人有权主张返还。