转载承租人凭借优先承租权占用他人车位应承担责任

【审判规则】

小区的物业公司将车位出租给承租人，双方未签订书面协议，但租赁期限根据业主预缴停车费的期限确定，业主可在租期届满后续租原车位，物业公司不得拒绝。据此可知，承租人对其租赁的车位享有优先承租权，在其未放弃优先承租权时，物业公司负有义务持续与其建立租赁关系。在租赁合同期限届满后，物业公司将车位出租给第三人。根据优先承租权的债权属性，承租人所享有的优先承租权对第三人无约束力，物业公司与第三人成立的租赁关系合法有效。承租人在此情况下占用车位的，侵害了第三人的权利，第三人有权行使排除妨害请求权。　

【关 键 词】

民事　物权　排除妨害　优先承租权　租赁合同　债权属性　法律约束力

【基本案情】

杨X、钱X、徐X均为紫荆花园小区1号楼业主，钱XX为钱X、徐X之子。物业公司（上海上置物业公司管理有限公司）负责受小区业委会（上海市虹口区紫荆花园业主委员会）委托管理上述小区的地面车位。地面固定车位由物业公司向业主出租，但固定车位已达饱和状态，无固定车位的业主只能等待其他业主退出固定车位后方能递补承租。钱X、徐X原租赁使用涉案车位，在其暂不使用车位的情况下，物业公司协调其与郑X签订暂借协议，将车位暂借郑X使用，协议约定钱X、徐X可根据需要提前十五日通知后收回车位。协议签订后，郑X未实际租赁使用涉案车位。其后，物业公司将涉案车位出租给杨X，并收取停车费。杨X还就停车位向物业公司支付下一年度的停车费，物业公司开具发票并向杨X发放停车证。在双方因涉案停车位发生争议的情况下，钱X、徐X将登记在钱XX名下汽车停放于涉案车位上。

杨X以钱X、徐X、钱XX非法占用其车位，构成侵权为由，提起诉讼，请求判令钱X、徐X、钱XX立即停止侵权、排除妨害，将车辆从其租用的涉案车位上移走并赔偿其停车费损失。

钱X、徐X、钱XX辩称：本方自2002年起即承租涉案车位，并在其后与郑X签订车位暂借协议，约定可随时取回车位，故涉案车位仍应由其使用。

物业公司述称：涉案车位原由钱X等人承租，此后借予郑X使用。因小区停车位紧张，本公司遂从郑X处收回车位并出租给杨X，涉案车位应由钱X等人继续使用。本公司工作人员未经核实即将停车证错发给杨X。请求法院维护有关当事人的合法权益。

【争议焦点】

小区的物业公司将车位出租给承租人，双方未签订书面协议，但租赁期限根据业主预缴停车费的期限确定，业主可在租期届满后续租原车位，物业公司不得拒绝。租赁合同期限届满后，物业公司将车位出租给第三人。承租人在此情况下可否以其享有优先承租权占用车位，第三人可否行使排除妨害请求权。

【审判结果】

一审法院判决：被告钱XX、钱X、徐X应将涉案车位上停放的车辆移出，将该车位让予原告杨X使用；被告钱XX、钱X、徐X应赔偿原告杨X停车费损失，以每月150元计算至让出车位时止。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

【审判规则评析】

所谓优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。目前我国法律并未对优先承租权进行明确规定，但根据意思自治原则，出租人与承租人经协商一致就优先承租权进行约定的，法律应保护承租人享有的优先承租权。优先承租权属于形成权，即为一种承租人依单方意思表示就能使民事法律关系发生、变更与消灭的权利。承租人在享有优先承租权的情况下，其仅依据继续承租或者不再承租的意思表示，即发生续租或者合同终止的效力，而无需出租人承诺。由于优先承租权具有债权属性，故只在承租人与出租人之间具有法律效力，对第三人无法律效力。出租人侵犯承租人优先承租权将租赁物出租给第三人时，承租人只能向出租人主张权利，而无权向第三人主张权利。

小区的物业公司作为出租人将车位出租给承租人。根据物业公司的车位分配使用规则，双方不签订书面协议，租赁期限的长短取决于业主预缴停车费的期限，租期届满后，业主可通过继续缴费的方式续租原车位，物业公司不得拒绝，亦不得将车位擅自出租给他人。根据以上规定可知，承租人与物业公司形成租赁关系后，对其租赁的车位享有优先承租权。根据优先承租权的性质，在承租人未放弃优先承租权时，物业公司负有持续与承租人建立租赁关系的义务。物业公司在租赁合同到期的情况下，将承租人租赁的车位租赁给第三人，第三人交纳费用并取得停车证，双方依法成立合法有效的租赁合同关系。由于优先承租权具有债权属性，故只在物业公司和承租人之间发生法律效力，对第三人并无约束力。承租人只能向物业公司主张权利，而不能向第三人主张权利，其此后占用上述车位的，第三人有权行使排除妨害请求权。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

杨X诉钱XX、钱X、徐X排除妨害纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】房地产法·房地产交易制度·房地产租赁·权利义务·承租方 (R0701050210)

【案    号】 (2011)虹民三(民)初字第472号

【案    由】 排除妨害纠纷

【权威公布】 被最高人民法院《人民司法·案例》2012年第04期(总第639期)收录

【检 索 码】 C0303+34++SH++HK0311C

【审理法院】 上海市虹口区人民法院

【审级程序】 第一审程序

【原    告】 杨X

【被    告】 钱X 徐X 钱XX

【第 三 人】 上海上置物业公司管理有限公司 上海市虹口区紫荆花园业主委员会

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

原告：杨X。

被告：钱XX、钱X、徐X。

第三人：上海上置物业公司管理有限公司（以下简称上置物业公司）。

第三人：上海市虹口区紫荆花园业主委员会（以下简称紫荆花园业委会）。

原告是紫荆花园小区1号楼2706室的业主：被告钱X、徐X是同楼内406室的业主，被告钱XX为二人之子。紫荆花园小区的地面车位由紫荆花园业委会委托上置物业公司负责管理。业主向上置物业公司租赁使用地面固定车位，双方并不签订书面的租赁协议，承租在先的业主通过向上置物业公司支付一定期限的停车费即可持续租赁使用固定车位。该小区的固定车位已达饱和，不能满足全部业主的需求。无固定车位的业主通常须等待有业主退出固定车位后方能递补承租。该小区226号车位原由被告租赁使用。2007年8月9日，被告因暂时不使用车位，在上置物业公司的协调下，与案外人郑X签订了一份《关于小区停车位暂借的协议》，约定将226号车位暂借给郑X使用，被告可根据需要经提前15天通知后收回车位。此后，郑X并未实际租赁使用226号车复二2008年1月起，原告向上置物业公司租赁了226号车位，至2010年年底均使用该车位并支付了停车费。2010年11月，被告要求收回226号车位自用时，发现车位已由原告租赁使用。为此，双方就至位应归谁使用的问题发生争议。2010年12月11日，原告向上置物业公司支付了226号车位2011年全年的停车费1800元，上置物业公司向原告开具了发票，发放了记载为“固定车位：地面226”的停车证。而被告则于2011年1月5日起以登记在钱XX名下的一辆汽车实际占用226号车位，使原告无法使用。双方纠纷经紫荆花园业委会与上置物业公司调解未果。

原告诉称，自己是226号车位的合法承租使用人，被告擅自占用该车位，损害了原告权益。请求法院判令：1．被告立即停止侵权、排除妨害，将其车辆从原告租用的紫荆花园小区226号停车位上移走；2．被告赔偿原告停车费损失，从2011年1月5日起至被告归还车位时止，以每月人民币150元计算。

被告辩称，被告从2002年起就租赁使用226号车位。后在物业公司协调下与案外人郑X签订了车位暂借协议，约定被告可以随时去回车位。由此，被告认为226号车位仍应由其使用。故不同意原告的诉请。

第三人上置物业公司述称，226号车位原来使用人是被告。2007年8月，经物业公司协调，被告把车位借给2号楼业王郑X使用。由于小区停车位紧张，1号楼业主提出反对意见，物业公司就从郑X处收回车位再出借于原告。现在226号车位应由被告继续使用。物业公司工作人员未经核实就给原告发放了停车证，系错发。请求法院维护有关当事人的合法权益。

第三人上海市虹口区紫荆花园业主委员会未作陈述。

上海市虹口区人民法院经审理认为，本案的争议焦点是原、被告中哪一方享有226号车位的合法使用权。根据上置物业公司对车位长期管理所形成的车位分配使用规则，业主是通过与上置物业公司建立租赁关系而使用固定车位，双方并不签订书面协议，租赁期限的长短取决于业主预缴了多长时限的停车费。租期届满后，业主可以通过继续缴费而再次租赁原车位，物业公司无权拒绝，也不得擅自租给他人，可见业主对其租赁在先的车位享有优先承租权。除非业主因出售房屋等原因已自行放弃该权利，否则管理车位的上置物业公司即有义务持续与之建立车位租赁关系。

本案中，截止2007年底，被告始终是226号车位的租赁使用者，故其在当时显然享有该车位的优先承租权。在被告之后租赁226号车位的原告能否取得优先承租权，取决于被告停止租赁车位的行为是否导致被告失去该权利。根据本案查明的事实，被告停止租赁车位，是基于与案外人郑X之间的车位暂借协议。在该协议中，被告清楚地表达了只是暂时不用车位，以后随时可取回车位使用的意思。这说明被告主观上并未放弃对226号车位的优先承租权。同时，该车位暂借协议是在上置物业公司的协调下签订的，通过了上置物业公司的认可，说明上置物业公司已承诺被告继续保留对226号车位的优先承租权。因此，本院认为226号车位的优先承租权应属于被告所有。

但是，车位合法使用权的直接权利基础是现实的租赁关系，而非优先承租权。被告享有的优先承租权，具有债权性质，仅在被告与出租人上置物业公司之间发生效力，其可据此要求上置物业公司与之建立226号车位的租赁关系，但不能直接据此获得车位的合法使用权。根据紫荆花园小区车位管理的规则，业主通过向物业公司缴纳一定期限的停车费，取得停车证后，即建立了租赁关系，取得相应车位的使用权。本案原告先行完成了这一要件，取得了2011年1月1日起到2011年12月31日止的226号车位使用权。上置物业公司认为是工作失误导致向原告错发了226号车位的停车证，在没有其他证据印证的情况下，这一解释显然不能推翻既成的租赁关系。即使确实是工作失误，也应该由过错方自己承担责任。在上置物业公司已收下停车费并发给相应停车证的情况下，原告有理由相信上置物业公司已认可了其对226号车位的权利。无证据可证明原告明知被告享有优先承租权而故意予以侵犯。

因此，法院认定原告与上置物业公司之间以2011年全年为期建立的226号车位租赁关系有效，双方应当依约履行。被告在其优先承租权行使未果的情况下，可以要求作为车位出租人的上置物业公司承担相应责任，并可在原告对226号车位租赁期限届满后再次行使其优先承租权，不应径自使用该车位。故被告自2011年1月5日起占用226号车位使用至今，系侵犯了原告的合法使用权，应当承担排除妨碍并赔偿损失的法律责任。

据此，判决：一、被告钱XX、钱X、徐X应于本判决生效之日起10日内将紫荆花园小区226号地面固定车位上停放的车辆移出，将该车位让给原告杨X使用；二、被告钱XX、钱X、徐X应于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨X停车费损失，从2011年1月5日；起至被告让出车位时止，以每月150元计算。