杜杰锋律师
——购房人因房屋质量问题无法入住索赔时，物价部门出具的价格咨询意见，并不当然成为认定租金标准的直接依据。
标签：证据规则｜证据形式｜咨询意见｜租金标准
案情简介：2011年，因房屋质量问题导致李某购买商品房无法入住，李某诉请开发公司按每月2.1万元标准赔偿其租房损失。原审法院采信物价局价格认证中心询价意见按9000元标准计算李某损失。
法院认为：①法院应以证据能证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是法院依职权调取的证据，均应客观真实反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，法院应对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件客观真实情况，则不能作为法院认定案件事实根据。②本案中，开发公司违反合同约定，交付的房屋存在质量问题致李某不能正常居住，应承担违约责任。李某请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，法院应予支持。③根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于同区位同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格实际情形。在计算涉案房屋租金实际损失时，应综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。李某提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月2.1万元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性。法院酌定本案年度每平方米每月租金按2010年61.36元、2011年67.82元标准计算，判决开发公司赔偿李某租金损失27万余元及其他费用。
实务要点：因商品房质量问题导致购房人无法入住，在计算购房人实际损失时，物价局价格认证中心等机构出具的价格咨询意见，并不当然成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。
案例索引：江苏南京中院（2015）宁商民再终字第29号“李某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201612/242:33）。